Fristlose Kündigung bei unberechtigter Mietminderung

Mieter, die unberechtigt die Miete mindern müssen zukünftig eher als bisher damit rechnen, dass das Mietverhältnis fristlos nach § 543 Abs. 2 BGB gekündigt werden kann.

In der Entscheidung vom 11.7.2012 hat der BGH - Az. VIII ZR 138/11 - ein Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und der Räumungsklage eines Vermieters stattgegeben, der seinen Mieter auf die Zahlung rückständiger  Mieten und Räumung der Mietwohnung  verklagt hatte. Der Mieterrückstand von mehr als zwei Monatsmieten war entstanden, weil der Mieter wegen Schimmelbildung die Miete um monatlich 20 Prozent gekürzt hatte. In der ersten Instanz hatte das Amtsgericht ein Gutachten eingeholt, wonach die Schimmelbildung auf nicht ausreichende Lüftung zurückzuführen war. Die Minderung war somit unberechtigt, weil der Mieter den Mangel selbst verursacht hatte.

Nach der Entscheidung des BGH hat der Mieter die Nichtzahlung der Miete im Sinne des §§ 543 Abs. 2 BGB zu vertreten, weil ihm mindestens Fahrlässigkeit zur Last fällt. Dem Mieter könne zugemutet werden, bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zu zahlen. Bisher neigten die Gerichte dazu, bei unberechtigter Mietminderung ein Verschulden des Mieters zu verneinen und der fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs die Anerkennung zu verweigern. Zukünftig kann der Mieter nicht mehr darauf hoffen, dass er trotz ungerechtfertigter Mietminderung in dem gemieteten Objekt wohnen bleiben kann.

Für die Praxis bedeutet dies eine bessere rechtliche Stellung des Vermieters gegenüber dem Mieter, dem bei Zahlungsverzug wegen Minderung nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage zu empfehlen ist, unverzüglich, jedenfalls in der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 die geminderte Miete unter Vorbehalt nachzuzahlen.