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Fristlose Kündigung durch den Vermieter bei Nichtzahlung von erhöhten Betriebskosten
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Der BGH hat mit Urteil vom 18.07.2012, Az. VIII ZR 1/11, über die Frage zu entschieden, ob der Vermieter zur fristlosen Kündigung des säumigen Mieters berechtigt ist, wenn dieser die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet. Es war unter anderem die Frage zu klären, ob der Vermieter zuvor den Mieter auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagen muss damit der Mieter zur rechtskräftigen Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt wird.
Zum Sachverhalt ergibt sich aus der Presseerklärung des BGH:
„Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Schönefeld. Die Grundmiete betrug zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 €) Betriebskostenvorauszahlungen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Letztere wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos."
In der Sache hat das Gericht klar festgestellt:
„..., dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB** noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte."
Auch die Nichtzahlung der Erhöhungsbeträge von Betriebskostenabrechnungen kann zur fristlosen und auch fristgemäßen Kündigung durch den Vermieter führen. Vorausgesetzt, die rückständigen Beträge summieren sich auf mindestens zwei Monatsmieten. Den Vertragsparteien steht es bezüglich der Vorauszahlungen der Betriebskosten frei, eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vorzunehmen.
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Rechtsanwalt Bußler
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