Gebäudegrundbuch - getrenntes Eigentum von Grundstücken und Gebäuden - Gebäudeeigentum aufheben - Nachtragsliquidation

1. Das getrennte Eigentum von Grundstücken und Gebäuden und die damit verbundenen Probleme

Das Konstrukt von separatem Eigentum an Grundstück und Gebäude (auf einem Grundstück) ist ein Relikts des ehemaligen insbesondere durch Arbeiter-Wohnungsbau- und Agrargenossenschaften genutzten Volkseigentums der DDR; dieses Konstrukt haftet auch noch heute vielen Grundstücken an, auch wenn diese im Nachgang der Wiedervereinigung seit Jahrzehnten in privatem oder kommunalem Eigentum stehen.

Die Trennung des Eigentums an Grundstück und aufstehenden Gebäuden kann bei Verkaufs- oder Zwangsvollstreckungsvorgängen zu unerwarteten Problemen führen.

2. Verfügungsbeschränkungen - Zwangsversteigerungshindernisse -

kein gutgläubiger Erwerb

Im Allgemeinen ist das Gebäudeeigentum in einem separaten Gebäudegrundbuch eingetragen, was die Handelbarkeit des Gebäudes ermöglicht. Daneben gibt es im Grundbuch des Grundstücks häufig eine dingliche Nutzungsvereinbarung für den Gebäudeeigentümer - oder auch nicht -, die wiederum auf das Gebäudegrundbuch verweist und so eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung des Grundstücks quasi unmöglich macht.

Dieser Eintrag in der jeweiligen Form bindet nicht nur den Grundstückseigentümer, sondern erschwert auch den gutgläubigen Erwerb des Gebäudeeigentums durch den potentiellen Käufer beim Verkauf des Grundstücks. 

Zudem verhindert der Eintrag im Grundbuch des Grundstücks, dass das Gebäude bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks berücksichtigt wird.

Letztendlich ist das Eigentum an einem Grundstück bei auseinanderfallendem Gebäudeeigentum zugunsten eines Anderen als Gebäudeeigtümer wirtschaftlich entwertet. Kurioserweise kann dies selbst, wenn auf dem Grundstück gar keine Bestandsbebauung mehr vorhanden ist, der Fall sein.

3. Bereinigung des Grundbuchs durch bestehende sachenrechtliche Regelungen möglich

Die Lösung der Probleme, die sich aus der Trennung des Eigentums ergeben, können nur unter besonderer Beachtung der sachenrechtlichen Gesetzgebung, welche im Zuge der Wiedervereinigungsvertrag der beiden deutschen Teilstaaten eingeführt wurden, gelöst werden.

Als mögliche Lösungsansätze sind hier Erwerb des Grundstücks durch den Gebäudeeigentümer, den Erwerb eines Wirtschaftsgebäudes durch den Grundstückseigentümer oder das Erlöschen des Gebäudegrundbuchs durch die Aufhebung des Nutzungsrechts am Grundstück zu nennen.

Eine weitere Möglichkeit kann in der Umwandlung des Gebäudeeigentums in ein Erbbaurecht gesehen werden. Hierdurch wird das Gebäude Bestandteil des Erbbaurechts, und das selbstständige Gebäudeeigentum samt Nutzungsrecht am Grundstück erlischt.

Was in der Theorie einfach klingt, zeitigt im Rahmen der praktischen Umsetzung nicht selten erhebliche Probleme: So gelten unterschiedliche Regelungen für Wirtschaftsgebäude und Eigenheime. Auch aus diesem Grund gibt es keine schmeatische Vorgehensweise bei der Bereinigung des Grundstücksgrundbuchs von den Beschränkungen des korrespondierenden Gebäudegrundbuchs. 

4. Besondere Probleme bei bereits erfolgter Löschung der das Gebäudeeigentum haltenden Genossenschaften - Nachtragsliquidation erforderlich

Die in den Gebäudegrundbüchern oft noch vermerkten Arbeiter-Wohnungsbau- und Agrargenossenschaften sind mittlerweile meist abgewickelt und aus den Registern gelöscht und demzufolge ohne vertretungsberechtigte Organe, welche an einer Bereinigung der grundbuchrechtlichen Situation mitwirken, mithin die erforderlichen Erklärungen abgeben und ggfs. Entschädigungsverträge zeichnen könnten.

An diesem Punkt kommt dann zu den vorbeschriebenen sachenrechtlichen Problemen die Notwendigkeit der Bestellung eines Nachtragsliquidators hinzu, welcher die Genossenschaft unter gerichtlicher Beteiligung zu reaktivieren hat und nachfolgend als deren Vorstand im Grundbuchbereinigungsverfahren vertreten kann.  

5. Bereinigung des Grundstücksgrundbuchs und Nachtragsliquidation aus einer Hand

Unsere 25 jährige Expertise erstreckt sich sowohl auf die Lösung der Probleme des auseinanderfallenden Eigetums an Grundstück und Gebäude - als auch in der Übernahme und Führung der ggfs. notwendigen Nachtragsliquidation, um für Sie als Grundeigentümer- oder Gebäudeeigentümer die Bereinigung des Grundbuchs zu erreichen. 

Sprechen Sie uns bitte zwecks weiterer Informationen an!