Gedanken zum sozialen Mietrecht

Wer zur Miete wohnt, hat oft ein Interesse daran, möglichst nie wieder ausziehen zu müssen. Wer hingegen eine Wohnung vermietet, hat nicht selten ein Bedürfnis, seinen Mieter loszuwerden.

Beide Seiten haben ihre guten Gründe und in der alltäglichen Praxis erweist sich dieser ewige Interessenkonflikt oft für beide Seiten als echter Nervenkrieg. 

Doch wer hat eigentlich recht? Wie ist die Rechtslage?

1. Vertragsfreiheit

Am Anfang der Überlegung steht die allgemeine Vertragsfreiheit, auch Privatautonomie genannt. Sie besagt, dass jeder Bürger das gute Recht hat, Verträge zu schließen mit wem er will. Diese Verträge müssen dann eingehalten werden. 

Wer seine Verträge nicht einhält, hat ein Problem.

Für Mietverhältnisse gilt dabei eigentlich der Grundsatz, dass ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Vertrag in gewissen zeitlichen Grenzen jederzeit gekündigt, also beendet werden kann.

2. Soziales Mietrecht

Für Wohnraum wird dieser Grundsatz der Privatautonomie jedoch durch den Gesetzgeber stark eingeschränkt. So findet sich in den §§ 549 – 577a BGB eine erstaunlich detaillierte Ansammlung von Regelungen, die die Rechte beider Parteien einem völlig anderen Regime unterstellen, als dies bei sonstigen Mietverträgen gilt.

3. Kündigungsrechte 

a) Der Mieter darf grundsätzlich immer kündigen, im Falle einer ordentlichen Kündigung unter Einhaltung bestimmter Fristen, im Fall einer außerordentlichen Kündigung auch mit sofortiger Wirkung. Vorsicht! Mietverträge, die auf bestimmte Zeit (z. B. 5 Jahre) geschlossen wurden, sind nicht ohne Weiteres kündbar.

b) Der Vermieter hat vor allem das außerordentliche Kündigungsrecht. Normalerweise ziehen bei Dauerschuldverhältnissen schon „normale“ Vertragsverletzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht nach sich. Die Maßstäbe sind jedoch im Wohnraummietrecht deutlich verändert, wie sich aus § 569 Abs. 3 BGB ergibt. 

Beachtlich ist insbesondere, dass selbst die Einstellung der Mietzahlung nicht ohne Weiteres zur Kündigung durch den Mieter berechtigt. Der Mieter muss mit einem Betrag, der eine Monatsmiete übersteigt, in Verzug geraten (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Zusätzlich hat der Mieter selbst nach Klageerhebung noch die Möglichkeit, die rückständige Miete zu bezahlen und auf diese Weise die Unwirksamkeit der Kündigung herbeizuführen.

c) Interessanter jedoch ist das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters, da dieses de facto fast nicht existiert. Der Vermieter hat dieses nämlich vor allem dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt. Das stellt das ganze System auf den Kopf! Das hier umschriebene Verhalten berechtigt nämlich üblicherweise zu außerordentlichen fristlosen (!) Kündigung. Im sozialen Mietrecht jedoch kann lediglich ordentlich – unter Wahrung der Fristen – gekündigt werden.

Was schlägt nun also das soziale Mietrecht vor, wenn selbst erhebliche Zahlungsverzüge und sonstiges Fehlverhalten des Mieters nicht zwingend zum Ergebnis führen?

Die Antwort ist fast simpel. Man muss Feuer mit Feuer bekämpfen! Nur das soziale Mietrecht sticht zuverlässig das soziale Mietrecht in der Form der Eigenbedarfskündigung.

Wer seine Wohnung selbst oder für einen Angehörigen benötigt, kann dem Mieter kündigen. Die sogenannte „Eigenbedarfskündigung“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

4. Zusammenfassung

Das Wohnungsmietrecht ist komplex und im Ergebnis oft überraschend. Wenn Sie Vermieter sind, kann es wirklich schwer werden – auch, wenn Ihr Mieter Ihnen übel mitspielt.

Es sei denn, Sie haben „Eigenbedarf“. Dann müssen Sie nur die Kündigungsfrist einhalten.

Vielen Dank fürs Lesen

Ihr 

Thomas Walter

Rechtsanwalt