Geplatzter Hauskauf: Anspruch auf Schadensersatz?

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Hat man sich zum Kauf eines Hauses bzw. einer Wohnung entschlossen und das geeignete Objekt endlich gefunden, folgen mehrere Besichtigungstermine und die Vertragsverhandlungen. Umso ärgerlicher ist es, wenn die Verkäufer kurz vor dem entscheidenden Notartermin einen Rückzieher machen. Dabei stellt sich für den Kaufinteressenten die Frage, ob er den Ersatz der bisher getätigten Aufwendungen vom Hauseigentümer verlangen kann.

Kreditaufnahme bereits vor Vertragsschluss

Eine Frau entschloss sich, ein Haus zu kaufen und wurde aufgrund der Vermittlung einer Immobilienmaklerin auf das bebaute Grundstück eines Ehepaares aufmerksam. Die Eheleute wollten ihr Anwesen zwar zunächst an einen Dritten verkaufen – da der jedoch den Kaufpreis nicht aufbringen konnte, nahmen sie wieder Kontakt zu der Frau auf. Nach einigen Besichtigungsterminen vereinbarte die Maklerin am 27.08.2010 den Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrages. Die Kaufinteressentin war sich daher sicher, dass es zum Vertragsschluss kommt und nahm zwischen dem 20.07. und dem 24.08 drei Darlehen auf, um den Kaufpreis von 170.000 Euro zu finanzieren.

Einen Tag vor dem Notartermin sollte ein Gutachter der Bank bei einer letzten Hausbesichtigung das Objekt identifizieren – nach Aussage der Maklerin hätte die Kaufinteressentin den Notartermin platzen lassen, wenn der Gutachter Einwände gehabt hätte. Der Gutachter äußerte sich aber nur vage, ferner gaben die Hauseigentümer während des Besichtigungstermins plötzlich bekannt, doch nicht mehr verkaufen zu wollen. Die Kaufinteressentin musste die Darlehensverträge daher rückabwickeln, wobei ihr die Bank über 9000 Euro in Rechnung stellte. Diesen Betrag verlangte sie vom Ehepaar ersetzt – schließlich seien sich die Beteiligten über den Verkauf des Hauses einig gewesen, sodass die Hauseigentümer nicht einfach die Vertragsverhandlungen hätten abbrechen dürfen.

Kein Schadensersatzanspruch der Kaufinteressentin

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken wies sämtliche Ansprüche der Frau zurück. Schließlich gibt es den Grundsatz der Vertragsfreiheit, wonach man Verträge abschließen kann, aber nicht muss – wer dennoch schon vor Vertragsabschluss Aufwendungen tätigt, handelt auf eigenes Risiko.

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen nach den §§ 280 I, 241 II, 311 II Nr. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist aber ausnahmsweise möglich, wenn der Vertragspartner aufgrund der Vertragsverhandlungen sicher annehmen konnte, dass es zum Vertragsschluss kommen wird und er im Vertrauen darauf Aufwendungen getätigt hat – die andere Partei aber später ohne triftigen Grund doch keinen Vertrag mehr abschließen wollte. Vorliegend hätte ein Immobilienkauf zwingend von einem Notar beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Sinn und Zweck dieser Pflicht ist vor allem, dass der Veräußerer vor einem übereilten Entschluss, sein Grundstück zu verkaufen, geschützt werden soll. Das bedeutet, dass er bis zur Beurkundung von seinem Verkaufsabschluss jederzeit Abstand nehmen darf – müsste er dann aber regelmäßig einen Vertrauensschaden ersetzen, sofern er von diesem Recht Gebrauch macht, würde das zu einem indirekten Verkaufszwang führen. Somit besteht ein Schadensersatzanspruch gemäß des Grundsatzes aus Treu und Glauben nur in Ausnahmefällen – etwa bei Gefährdung der Existenz des Vertragspartners oder bei einer besonders schwerwiegenden Treupflichtverletzung des Beteiligten, der die Vertragsverhandlungen abgebrochen hat.

Kein Treupflichtverstoß der Eheleute

Da die Kaufinteressentin in der Lage gewesen wäre, die Kosten für den Kauf eines Hauses aufzubringen, ist davon auszugehen, dass die Zahlung von ca. 9000 Euro ihre Existenz nicht bedroht hätte.

Aber auch ein schwerwiegender Treupflichtverstoß ihrer Vertragspartner war nicht ersichtlich. So haben sie weder eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorgespiegelt noch mit irgendeiner anderen Verhaltensweise eine gesteigerte Vertrauensbeziehung begründet, aufgrund derer die Frau einen Vertragsschluss sicher hätte annehmen dürfen. Anderes hätte etwa gelten können, wenn die Hauseigentümer der Kaufinteressentin bereits vor Verkauf die Erlaubnis zu Aus- oder Umbauarbeiten am Haus erteilt hätten. Vorliegend durften die Hauseigentümer aber davon ausgehen, dass die Vertragsverhandlungen noch andauerten – schließlich hatte die Kaufinteressentin selbst darauf hingewiesen, dass der Hauskauf „platze“, wenn der Gutachter Einwände hinsichtlich der Immobilie hat. Irrelevant war ferner, dass die Eheleute den Kontakt zur Kaufinteressentin hergestellt haben und diese kurz darauf bereits die Darlehen aufgenommen hat. Schließlich muss der Hausverkäufer nicht damit rechnen, dass der potenzielle Käufer bereits vor Vertragsschluss nicht nur eine Finanzierungsbestätigung, sondern bereits die Gewährung eines Kredits beantragt.

(OLG Saarbrücken, Urteil v. 06.03.2014, Az.: 4 U 435/12)

(VOI)