Gerichtliche Genehmigung bei Hausverkauf durch Betreuer

Wenn der Käufer einer Immobilie den Kaufpreis finanziert, kann es vorkommen, dass das Darlehen höher ist als der Kaufpreis - bei Renovierungskosten etwa. Steht der Verkäufer unter Betreuung ist bei der vertraglichen Gestaltung zu beachten, dass die Grundbuchämter mit Hinweis auf die Rechtsprechung des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 28.08.2006 (13 T 4282/06) regelmäßig verlangen, dass der Notar eine persönliche Haftungsübernahme erklärt. Auf diese Weise soll der Betreute davor geschützt werden, wegen der Notar- und Grundbuchkosten als Zweitschuldner in Anspruch genommen zu werden.

Bei dem Problem geht es um die Finanzierungsgrundschuld. Wird mit der Finanzierungsgrundschuld ausschließlich der Kaufpreis finanziert, liegt dies im Interesse des unter Betreuung stehenden Verkäufers; dann steht der betreuungsgerichtlichen Genehmigung nichts im Wege. Liegt indessen der Nennbetrag der Grundschuld deutlich über dem Kaufpreis, liegt es auf der Hand, dass der finanzierte Mehrbetrag für andere Zwecke verwendet wird (oftmals Renovierung etc.), insofern besteht das Risiko des Betreuten darin, als gesetzlicher Zweitschuldner für die durch die gegenüber einer auf den Kaufpreis beschränkten Grundschuld höheren Grundbuchkosten zu haften.

Als Alternative zur "persönlichen Haftungsübernahme" des Notars bietet sich an, dass bereits im Kaufvertrag konkret das Kostenrisiko vorgerechnet und dann eine Zahlungsvereinbarung protokolliert wird, derzufolge der unter Betreuung stehende Verkäufer unmittelbar das Recht erhält, vom Käufer die Zahlung der jeweils fällig werdenden Kostenforderung zu verlangen.

Beispiel:

"Die Finanzierungsgrundschuld zum Nennbetrag von 268.000,00 EUR liegt mit einer Differenz von 39.000,00 EUR deutlich über dem vereinbarten Kaufpreis von 229.000,00 EUR, so dass für den Verkäufer das Risiko der Inanspruchnahme als Zweitschuldner besteht. Das Kostenrisiko berechnet sich im Vergleich konkret wie folgt: 

Die Notarkosten für die Beurkundung einer Grundschuld über 268.000,00 EUR mit Vollzug und Betreung ohne Auslagen und Mehrwertsteuer belaufen sich auf 1.170,00 EUR. Die Grundbuchkosten belaufen sich auf 585,00 EUR. Bei einer Finanzierungsgrundschuld über 268.000,00 EUR belaufen sich die Notar- und Grundbuchkosten - ohne Mehrwertsteuer - somit auf insgesamt 1.755,00 EUR.

Im Vergleich liegen die Notarkosten für die Beurkundung einer Grundschuld über 229.000,00 EUR mit Vollzug und Betreuung ohne Auslagen und Mehrwertsteuer bei 970,00 EUR. Die Grundbuchkosten belaufen sich auf 485,00 EUR. Bei einer Finanzierungsgrundschuld über 229.000,00 EUR belaufen sich die Notar- und Grundbuchkosten - ohne Mehrwertsteuer - somit auf insgesamt 1.455,00 EUR.

Das Kostenrisiko beläuft sich demnach konkret auf 300,00 EUR.

Im Bewusstsein, dass nach den gesetzlichen Bestimmungen die Kostentragungspflicht betreffend die Grundschuld auch beim Verkäufer liegt, treffen der Käufer – im Folgenden Versprechender genannt – und der Verkäufer  – im Folgenden Versprechensempfänger genannt – folgende Zahlungsvereinbarung nach § 328 BGB:

Der Versprechende soll die für die Grundschuld über 268.000,00 EUR entstehenden Notar- und Gerichtskosten an die jeweiligen Kostengläubiger (Notar und Justizkasse) zahlen. In Höhe des oben ermittelten Differenzbetrages von 300,00 EUR erwirbt der Verkäufer durch diese Vereinbarung unmittelbar das Recht, vom Versprechenden die Zahlung der jeweils fällig werdenden Kostenforderung zu verlangen.

Der Versprechender unterwirft sich wegen dieser eingegangenen Verpflichtung zur Zahlung der für die Grundschuld über 268.000,00 EUR entstehenden Notar- und Gerichtskosten ab dem Datum der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Auf Antrag kann Versprechensempfänger nach Fälligkeitsmitteilung ohne weitere Nachweise vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden."

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