Gewerbemiete in der Corona-Pandemie: Neuregelung, Mietminderung bzw. Mietkürzung

Im nunmehr zweiten Lockdown der Corona-Pandemie aufgrund massiv steigender Infektionszahlen kommt es abermals zu erheblichen Einschränkungen für gewerblich genutzte Mietflächen. 

Je nach Art des Gewerbes führen die gesetzlichen Anordnungen zu einer totalen Schließung oder einem massiv reduzierten Geschäftsbetrieb – und damit zu erheblichen wirtschaftlichen Einbußen. 

Bereits im ersten Lockdown in den Monaten April bis Juni 2020 reagierte der Gesetzgeber mit einem Kündigungsmoratorium, nach dem Vermietern die Kündigung wegen Zahlungsverzugs während dieses Zeitraums nicht möglich war. Diese Regelungen sind nunmehr ausgelaufen und es stellt sich die Frage, ob die Corona-Einschränkungen eine Mietminderung rechtfertigen können. 

• Bisherige Rechtslage

Die im Rahmen der ersten Corona-Welle ergangene Rechtsprechung verneinte weit überwiegend ein Mietminderungsrecht des Gewerbetreibenden mit der Begründung, dass Verwendungsrisiko der Mietsache läge ausschließlich beim Mieter und könne nicht auf den Vermieter abgewälzt werden, sodass die Pflicht zur vollständigen Mietzahlung während der Auswirkungen der Pandemie vollständig aufrechterhalten bliebe (Landgerichte Heidelberg, Urteil v. 30.07.2020, 5 O 66/20; Zweibrücken , Urteil v. 11.09.2020, HK O 17/20; Frankfurt, Urteil v. 02.10.2020, 2-15 O 23/20 und jüngst auch Stuttgart, Urteil v. 19.11.2020, 11 O 215/20).

Teilweise wurde einer Mietminderung jedoch auch stattgegeben: So entschied das Landgericht München I mit Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20, dass die behördlich angeordnete Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts einen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel darstelle. Die Höhe der Mietminderung erfolgte sodann individuell nach den Auswirkungen auf das Gewerbe – bis zu 80 %. 

• Bundestag beschließt neue Corona-Regelung

Dieser Entwicklung tritt der Gesetzgeber nunmehr ausdrücklich entgegen und avisiert zur Entlastung der mietenden Gewerbetreibenden eine gesetzliche Vermutung zur Störung der Geschäftsgrundlage durch die Corona-Pandemie an, die den Gewerbemieten eine Mietminderung ermöglichen können soll, wenn die wirtschaftlichen Folgen für den Mieter bei unverändertem Fortbestehen des Mietverhältnisses unzumutbar sind. 

Die vom Bundestag beschlossene Regelung zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) lautet: 

            „Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

Das förmliche Gesetzgebungsverfahren zum Erlass dieser Vorschrift ist derzeit jedoch noch nicht abgeschlossen. 

Nach Ankündigung des Bundesjustizministeriums soll sie aber noch im Jahr 2020 geltendes Recht werden. 

• Störung der Geschäftsgrundlage 

Bei einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB tritt eine unvorhergesehene, schwerwiegende Veränderung des zur Grundlage des Abschlusses des Mietverhältnisses gemachten Umstandes ein, bei dem, hätten die Vertragsparteien diesen Umstand vorausgesehen, sie das Rechtsgeschäft nicht oder nur mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätten, sodass das Festhalten an dem Vertrag einem der Parteien nunmehr unzumutbar ist. 

Durch die nunmehr folgende Gesetzesänderung wird gesetzlich vermutet, dass sich durch die Corona-Pandemie ein solcher wesentlicher Umstand schwerwiegend verändert hat. 

• Interessenabwägung im Einzelfall

Rechtsfolge der Störung der Geschäftsgrundlage bleibt jedoch im Sinne des bereits jetzt geltenden § 313 BGB die Interessenabwägung im Einzelfall, denn die Partei des Mietvertrags muss nach wie vor darlegen können, dass das Festhalten an dem unveränderten Vertrag für sie unzumutbarist. 

Maßgebliche Faktoren der Unzumutbarkeit im Einzelfall sind dabei 

• die konkrete wirtschaftliche Situation
• der Umfang der erlittenen Umsatzeinbußen
• die Höhe und der Zeitpunkt von staatlichen Hilfen 

Entscheidend bleiben mithin die wirtschaftlichen Folgen einer Vertragsanpassung sowohl für Mieter und Vermieterim konkreten Einzelfall.

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