Gewerbemiete: Mietzahlungspflicht des Mieters und Corona // Obligation to pay commercial rent

Im Frühjahr 2020 mussten viele Einzelhandelsgeschäfte aufgrund der pandemiebedingten behördlichen Anordnungen für den Publikumsverkehr schließen. Seitdem wird in der Rechtsprechung und im juristischen Schrifttum die Frage erörtert, ob Gewerbemieter aufgrund der Schließung über das Recht zur Minderung der Miete, über die Anpassung nach dem sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage oder über die Unmöglichkeit, zur Minderung der Miete berechtigt sind. Das neue Gesetz vom 17.12.2020 gibt eine Vermutung der Störung der Geschäftsgrundlage vor.

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UPDATE: BGH erkennt recht auf Anpassung der Miete // UPDATE: BGH recognizes right to adjust rent

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Rechtsprechung

Nach einer Auffassung[1] begründet die vorübergehende Schließung von Gewerbemietflächen aufgrund behördlicher Betriebsuntersagung in Folge der Corona Pandemie kein Recht zur Nichtzahlung oder Minderung der Miete für den Gewerbemieter eines Einzelhandelsunternehmens.

Eine Minderung komme nur bei einem Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB in Betracht. Insbesondere Umsatzeinbußen des Mieters stellen jedoch keinen Mangel der Mietsache dar. Dasselbe gelte auch für öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die ihre Ursache nicht in der vermieteten Sache haben.

So seien die pandemiebedingten Schließungsanordnungen betriebsbezogen und begründeten damit keinen Anspruch auf Minderung der Miete. Insbesondere komme auch der Vermieter seiner vertraglichen Hauptleistungspflicht zur Gebrauchsüberlassung nach. Etwas anderes könne gelten, wenn etwa Sonderregeln für den Besuch von Einkaufszentren getroffen werden.

Eine Mietminderung über den Anspruch auf Vertragsanpassung wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB komme ebenfalls nicht in Betracht. Die Vorschrift des § 313 BGB werde sehr restriktiv angewandt. Zwar entfalle durch die pandemiebedingte Betriebsuntersagung die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages. Jedoch sei dem Mieter ein Festhalten am Vertrag zumutbar, da der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trage. Der Gewerberaummieter trage das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Zudem könne das gemietete Objekt zu Lagerzwecken und als Büro genutzt werden.

Allenfalls wenn das Festhalten am Vertrag zu untragbaren Ergebnissen, einer Existenzgefährdung des Mieters, führe, könne eine Vertragsanpassung erfolgen. Zudem würde vorläufig das Risiko einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsrückständen unter den Voraussetzungen von Art. 240 § 2 EGBGB aufgefangen.

Die Kündigungssperre des Art. 240 § 2 EGBGB lasse die Zahlungsverpflichtung des Mieters unberührt, da diese nur darauf abziele, den Mieter vor „Obdachlosigkeit” zu bewahren.[2]

Auch Unmöglichkeit i.S.v. §§ 275, 326 BGB komme nicht in Betracht, da die behördlich angeordnete Schließungsanordnung nur für einen gewissen Zeitraum gelte und kein (dauerndes) Leistungshindernis vorliege.

Nach einer anderen Auffassung ist die Minderung der Miete möglich. Da anerkannt sei, dass ein Verbot der Öffnung von Verkaufsstellen für den Einzelhandel oder des Gastgewerbes ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB sein könne, stellen auch die Beschränkungen in der Corona-Pandemie für die Vermietung eines Geschäftsraumes zum Betrieb eines Einzelhandels einen Mangel dar.[3]

Neues Gesetz

Der Gesetzgeber versucht nunmehr mit einem neuen Gesetz Rechtssicherheit zu schaffen.[4] Die neue Regelung soll bestimmte Dienstleister entlasten, bestehende Unsicherheiten beseitigen und die Verhandlungsposition der Gewerbemieter stärken. Die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 soll grundsätzlich Anwendung finden und so die Vertragsparteien zur Verhandlungsbereitschaft aufrufen. Allgemeine und mietrechtliche Gewährleistungs- und Gestaltungsrechte seien weiter vorrangig gegenüber § 313 BGB. Für Fälle, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, werde mit § 44 EGZPO eine begleitende verfahrensrechtliche Regelung zur Beschleunigung der gerichtlichen Verfahren getroffen, damit schneller Rechtssicherheit erreicht werden kann.

[1] LG Zweibrücken im September 2020 (AZ: HK O 17/20)

[2] LG Frankfurt/Main am 08.08.2020 (AZ: 2-05 O 160/20)

[3] LG München (LG München I, Endurteil v. 22.09.2020 – 3 O 4495/20)

[4] BT Drucksache 761/20

UPDATE:

Jüngst in noch vor in Kraft treten der neuen Regelungen urteilte das Landgericht Mönchengladbach zu gunsten des Mieters auf Grundlage des § 313 BGB:

In der Zeit eines nicht zuvor in das Vorstellungsbild der Mietvertragsparteien aufgenommenen "Lockdowns" während einer Pandemie, während dessen der Betrieb vollständig untersagt ist (hier: Zeit vom 01.04. bis 19.04.2020), besteht ein Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB in Höhe der Hälfte der Miete.

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ENGLISH VERSION

In spring 2020, many retail shops had to close to the public due to the pandemic-related official orders. Since then, the question of whether commercial tenants are entitled to reduce the rent due to the closure via the right to reduce the rent, via the adjustment according to the so-called cessation of the basis of business or via the impossibility has been discussed in case law and legal literature. 

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Current jurisdiction

The new law of 17.12.2020 provides for a presumption of disruption of the basis of the business.According to one opinion, the temporary closure of commercial rental premises due to an official ban on operations as a result of the Corona pandemic does not establish a right to non-payment or reduction of rent for the commercial tenant of a retail business.A reduction could only be considered in the case of a defect in the rental object within the meaning of § 536 BGB. However, the tenant's loss of turnover in particular does not constitute a defect of the rental object. The same applied to restrictions under public law that did not have their cause in the rented property.

Thus, the pandemic-related closure orders were business-related and thus did not justify a claim for a reduction of the rent. In particular, the landlord also fulfilled his main contractual obligation to provide use. Something else could apply if, for example, special rules were made for visiting shopping centres. A reduction of rent by way of a claim for adjustment of the contract due to a disturbance of the basis of the contract pursuant to § 313 BGB was also out of the question. The provision of § 313 BGB was applied very restrictively. It is true that the business basis of the tenancy agreement ceased to exist as a result of the pandemic-related prohibition of operation. 

However, it was reasonable for the tenant to adhere to the contract, as the tenant generally bore the risk of use of the rented property. The commercial tenant bore the risk of being able to make a profit with the rented property. Moreover, the rented property could be used for storage purposes and as an office.At most, if adhering to the contract would lead to unacceptable results, a threat to the tenant's existence, an adjustment of the contract could be made. In addition, the risk of termination without notice by the landlord due to arrears of payment would be temporarily absorbed under the conditions of Art. 240 § 2 EGBGB. 

The prohibition of termination under Article 240 § 2 of the Introductory Act to the German Civil Code (EGBGB) did not affect the tenant's obligation to pay, as it was only aimed at protecting the tenant from "homelessness".  Impossibility within the meaning of §§ 275, 326 BGB was also out of the question, since the closure order issued by the authorities was only valid for a certain period of time and there was no (permanent) obstacle to performance. According to another opinion, the reduction of the rent is possible. Since it is recognised that a ban on opening sales outlets for retail or hospitality business can be a defect in the sense of Section 536 (1) sentence 1 BGB, the restrictions in the Corona pandemic on renting a business premises for the operation of a retail business also constitute a defect.  The legislator is now trying to create legal certainty with a new law.  

New regulations

The new regulation is intended to relieve certain service providers, eliminate existing uncertainties and strengthen the negotiating position of commercial tenants. The disturbance of the basis of the contract according to § 313 is to be applied in principle and thus call on the contracting parties to be willing to negotiate. General and tenancy law warranty and structuring rights would continue to take precedence over section 313 BGB. For cases in which a court decision is necessary, section 44 EGZPO provides for an accompanying procedural regulation to accelerate court proceedings so that legal certainty can be achieved more quickly.

UPDATE:

Recently, before the new regulations came into force, the Regional Court of Mönchengladbach ruled in favour of the tenant on the basis of § 313 BGB:

In the period of a "lockdown" during a pandemic, which was not previously included in the conception of the parties to the lease, during which operation is completely prohibited (in this case: time from 01.04. to 19.04.2020), there is a claim for adjustment of the contract pursuant to Section 313 (1) BGB in the amount of half of the rent.