Diese Übersicht enthält einige Entscheidungen, die aus unserer Sicht für die Praxis und die Entwicklung des Rechts von Bedeutung sind. Wir stellen Ihnen gerne den vollständigen Urteilstext zur Verfügung.
Bereicherungsanspruch des Mieters wegen wertsteigernder Investitionen bei Zwangsversteigerung des Mietobjektes
Der Bereicherungsanspruch des Mieters wegen wertsteigernder Investitionen in das Mietobjekt richtet sich nicht gegen den ursprünglichen Vermieter, sondern gegen den Ersteigerer. (BGH, Urteil vom 16.09.2009, Az. XII ZR 71/07)
Vorzeitige Beendigung des Gewerbemietvertrages nach Zwangsversteigerung der Mietsache: Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den Ersteigerer wegen Investitionen
Dem Bereicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann ausgesetzt, wenn er die Mietsache vorzeitig zurückerhält und sie zu einem höheren Mietzins als bisher weiter vermieten kann. Nur wenn er mehr erlösen kann, als er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erlöst er nur das, was er bisher erhalten hat, besteht kein Anspruch gegen ihn. (BGH, Urteil vom 16.09.2009, Az. XII ZR 72/07)
Einhaltung des Schriftformerfordernisses bei Vertragsschluss durch eine Aktiengesellschaft
Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben. (BGH, Urteil vom 04.11.2009, Az. XII ZR 86/07)
Mietvertrag über ein Nachlassgrundstück: Kündigung durch Miterben
Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt. (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az. XII ZR 210/05)
Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der vorgesehenen Mietstruktur
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes trägt bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Danach fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst auch das Risiko einer Veränderung der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjektes.
Die Parteien können allerdings die Risikoverteilung vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters - ganz oder zum Teil - übernimmt. (BGH, Urteil vom 17.03.2010, Az. XII ZR 108/08)
Wirksamkeit einer Formularklausel über das dem Vermieter eingeräumte Recht zur Übertragung seiner vertraglichen Stellung als Vermieter von Gewerberäumen auf eine andere Person
1.
Formularmäßige Klauseln, die dem Verwender das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, stellen nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar. Vielmehr ist, wenn der Mieter Unternehmer ist, eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalles vonnöten.
2.
Dabei ist auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einem wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme zu erleichtern. Dem wird ein Interesse des Mieters entgegen zu halten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Mieterinteresse wird umso eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-) geprägt wird.
(BGH, Urteil vom 09.06.2010, Az. XII ZR 171/08)
Vorliegen eines anfänglichen Mangels der Mietsache; Einbeziehung Dritter in den Schutzbereich des Vertrages; Wirksamkeit eines formularmäßigen Haftungsausschlusses für anfängliche Mängel
1.
War ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für den Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor.
2.
Auch dritte, an einem Mietvertrag nicht unmittelbar beteiligte Personen, können in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen werden. Ihnen gegenüber ist der Schuldner (Vermieter) zwar nicht zur Leistung, wohl aber unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet.
3.
Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305 c BGB kann sich aus der Stellung der Haftungsausschlussklausel im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Dies ist etwa der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht.
(BGH, Urteil vom 21.07.2010, Az. XII ZR 189/08)
Arglistanfechtung des Gewerberaummietvertrages; Pflicht des Mieters zur Aufklärung des Vermieters über außergewöhnlich bedeutsame Umstände
Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände (hier Verkauf von vornehmlich in rechtsextremistischen Kreisen getragener Kleidung) aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind. (BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az. XII ZR 123/09)
Fristlose Kündigung des Mieters wegen Zerstörung des Vertrauensverhältnisses aufgrund von geschäftsschädigenden Behauptungen des Vermieters
Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen und deshalb die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann. (BGH, Urteil vom 15.09.2010, Az. XII ZR 188/08)
Zur Abrechnungsfrist von Nebenkosten bei Mietverträgen über Geschäftsräume
§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht entsprechend anwendbar. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber es versehentlich unterlassen hat, für den Gewerbemietraumvertrag auf die Vorschrift des § 556 BGB, die für das Wohnraummietverhältnis gilt, zu verweisen, bestehen nicht. Der Gesetzgeber hat durch die gezielte Auswahl der auf die Geschäftsraummiete anwendbaren Vorschriften in § 578 BGB deutlich zum Ausdruck gebracht, dass § 556 BGB für die Geschäftsraummiete nicht gelten soll. Über diesen gesetzgeberischen Willen kann nicht im Wege der Analogie hinweggegangen werden. (BGH, Versäumnisurteil vom 17.11.2010, Az. XII ZR 124/09)
Michael Wemmer
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Erbrecht
WEISSKOPF Rechtsanwälte Partnerschaft
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