Gewerbemietvertrag: Versorgungssperre kann zulässig sein

Der Bundesgerichtshof hat am 6. Mai eine wichtige Entscheidung getroffen, die besonders für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen interessant ist. Es ging um die Frage, ob eine Versorgungssperre nach Beendigung des Mietverhältnisses zulässig ist.

Streit über Nebenkostenabrechnung

Nachdem ein Gewerbemietvertrag im Jahr 2000 über die Vermietung von Gewerberäumen zum Betrieb eines Cafés zustande gekommen war, entbrannte zwischen dem Vermieter und dem Mieter ein Streit über die Nebenkostenabrechnung. Im Jahr 2001 stellte der Mieter deshalb seine Vorauszahlungen für die Betriebskosten ein, in der Folgezeit auch die Grundmiete. Als der Vermieter zuletzt im August 2007 kündigte war er acht Monate mit dem Mietzins im Rückstand. Der Vermieter musste inzwischen auch Räumungsklage einlegen, weil der Mieter die Gewerberäume nicht freigab.

Weil der Vermieter dem Mieter mehrfach angedroht hatte, ihm Heizung, Wasser und Strom zu sperren, reichte der Mieter wiederum dagegen eine Unterlassungsklage ein. Nachdem die Vorinstanzen die Klage unterschiedlich beurteilt hatten, musste nun der Bundesgerichtshof (BGH) den Rechtsstreit entscheiden.

BGH ändert Rechtsprechung

Der XII. Zivilsenat befand die Versorgungssperre im konkreten Fall für rechtens. Bislang wurde mehrheitlich die Auffassung vertreten, dass der Vermieter mit einer solchen Versorgungssperre gegenüber dem Mieter verbotene Eigenmacht ausübt, selbst wenn dieser zu Unrecht keine Zahlungen leistet - und stützte diese Meinung auf das Besitzrecht des Mieters. Doch nun haben die Karlsruher Richter klargestellt: Nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Vollstreckung der Räumungsklage hat der Mieter ein Besitzrecht an der Mietsache, sofern entsprechende Rechtsmittel und Klagen ordnungsgemäß eingereicht wurden. Dieses Besitzrecht berechtigt nach Ansicht der Karlsruher Richter den Mieter allerdings nicht darauf, dass er die Sache auf eine bestimmte Weise nutzen kann. Er hat lediglich Abwehransprüche gegenüber Dritten, also im Außenverhältnis. Eine Versorgungssperre allein stellt jedoch keinen solchen Eingriff dar, so dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch auf Lieferung von Strom, Wasser etc. hat.

Vergleichbar mit Sperre der Energieversorger

In seinem Urteil stützt sich der Zivilsenat dabei auf den konkreten Sachverhalt, der in etwa von der Interessenlage her mit einer Liefersperre der Energieversorger selbst vergleichbar ist. Eine solche Sperre der Energieversorger wird nicht als Besitzverletzung angesehen. Aufgrund der vergleichbaren Lage muss dies entsprechend auch bei einer Versorgungssperre von Seiten des Vermieters gelten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist eine solche Sperre jedenfalls zulässig, wenn der Vermieter - wie im Ausgangsfall - für die Versorgungsleistungen keinerlei Entgelt erhält und ihm durch die weitere Lieferung ein Schaden droht.

BGH, Urteil v. 06.05.2009, Az.: XII ZR 137/07

(WEL)