Der Bundesgerichtshof hat am 6. Mai eine wichtige Entscheidung getroffen, die besonders für
Mieter und Vermieter von Gewerberäumen interessant ist. Es ging um die Frage, ob eine
Versorgungssperre nach Beendigung des Mietverhältnisses zulässig ist.
Streit über
Nebenkostenabrechnung
Nachdem ein Gewerbemietvertrag im Jahr 2000 über die
Vermietung von Gewerberäumen zum Betrieb eines Cafés zustande gekommen war, entbrannte zwischen
dem Vermieter und dem Mieter ein Streit über die Nebenkostenabrechnung. Im Jahr 2001 stellte der
Mieter deshalb seine Vorauszahlungen für die Betriebskosten ein, in der Folgezeit auch die
Grundmiete. Als der Vermieter zuletzt im August 2007 kündigte war er acht Monate mit dem Mietzins
im Rückstand. Der Vermieter musste inzwischen auch Räumungsklage einlegen, weil der Mieter die Gewerberäume nicht
freigab.
Weil der Vermieter dem Mieter mehrfach angedroht hatte, ihm Heizung, Wasser und Strom
zu sperren, reichte der Mieter wiederum dagegen eine Unterlassungsklage ein. Nachdem die Vorinstanzen
die Klage unterschiedlich beurteilt hatten, musste nun der Bundesgerichtshof (BGH) den
Rechtsstreit entscheiden.
BGH ändert Rechtsprechung
Der XII.
Zivilsenat befand die Versorgungssperre im konkreten Fall für rechtens. Bislang wurde mehrheitlich
die Auffassung vertreten, dass der Vermieter mit einer solchen Versorgungssperre gegenüber dem
Mieter verbotene Eigenmacht ausübt, selbst wenn dieser zu Unrecht keine Zahlungen leistet - und
stützte diese Meinung auf das Besitzrecht des Mieters. Doch nun haben die Karlsruher Richter
klargestellt: Nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Vollstreckung der Räumungsklage hat
der Mieter ein Besitzrecht an der Mietsache, sofern entsprechende Rechtsmittel und Klagen
ordnungsgemäß eingereicht wurden. Dieses Besitzrecht berechtigt nach Ansicht der Karlsruher
Richter den Mieter allerdings nicht darauf, dass er die Sache auf eine bestimmte Weise nutzen kann.
Er hat lediglich Abwehransprüche gegenüber Dritten, also im Außenverhältnis. Eine
Versorgungssperre allein stellt jedoch keinen solchen Eingriff dar, so dass der Mieter nach
Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch auf Lieferung von Strom, Wasser etc.
hat.
Vergleichbar mit Sperre der Energieversorger
In seinem Urteil
stützt sich der Zivilsenat dabei auf den konkreten Sachverhalt, der in etwa von der Interessenlage
her mit einer Liefersperre der Energieversorger selbst vergleichbar ist. Eine solche Sperre der
Energieversorger wird nicht als Besitzverletzung angesehen. Aufgrund der vergleichbaren Lage muss
dies entsprechend auch bei einer Versorgungssperre von Seiten des Vermieters gelten. Nach Beendigung
des Mietverhältnisses ist eine solche Sperre jedenfalls zulässig, wenn der Vermieter - wie im
Ausgangsfall - für die Versorgungsleistungen keinerlei Entgelt erhält und ihm durch die weitere
Lieferung ein Schaden droht.
BGH, Urteil v. 06.05.2009, Az.: XII ZR
137/07
(WEL)
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