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Haftung des Maklers bei falschen Angaben im Exposé
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Ein Makler-Exposé informiert über die Eigenschaften der Immobilie, wie z. B. Grundstücksgröße, Wohnfläche oder Baujahr. Der Kaufinteressent kann so wichtige Informationen bereits vor der Besichtigung über die Immobilie erhalten und davon seine Kaufentscheidung abhängig machen.
Angaben im Exposé sind vertraglich geschuldete Beschaffenheit
Der BGH entschied mit Urteil vom 19.01.2018 (V ZR 256/16), dass zur vertraglich geschuldeten Beschaffenheit auch solche Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen (des Maklers) erwarten darf. Er stellte außerdem klar, dass ein im Kaufvertrag vereinbarter Haftungsausschluss nicht greift, wenn die Mängel arglistig verschwiegen werden.
Exposé muss richtig sein
Der Kaufinteressent darf zudem darauf vertrauen, dass alle Informationen in einem Exposé der Wahrheit entsprechen. Der Makler muss, sollte dies einmal nicht der Fall sein, den potenziellen Käufer unverzüglich auf Fehler hinweisen und im Exposé korrigieren.
Berichtigt der Makler falsche Angaben nicht, verwirkt er seine Provision
So entschied jüngst das LG Gießen in einem Prozess um die Zahlung der Maklerprovision (LG Gießen, Urteil vom 25.02.2019, 2 O 347/18), in dem meine Kanzlei die beklagten Hauskäufer vertrat.
In dem Urteil heißt es: „(Der Makler) hat aus dem Maklervertrag heraus die Pflicht, (den Käufer) auf mögliche Missverständnisse oder im Nachhinein zutage getretene Widersprüche hinzuweisen, um sicherzustellen, dass (der Käufer) solche nicht übersehen (hat) und deshalb den Kaufvertrag auf falschen Grundlagen unterzeichnen würde“. In unserem Fall war die Angabe im Exposé über die Grundstücksgröße falsch.
Der Käufer in unserem Fall hatte den Makler sogar noch im Beurkundungstermin vor dem Notar auf die widersprüchlichen Angaben zur Grundstücksgröße angesprochen. Der Makler hatte den Irrtum des Käufers jedoch wider besseres Wissen nicht aufgeklärt.
Die Klage auf Zahlung der Maklerprovision wurde genau aus diesem Grund abgewiesen. Das Gericht sah in der Handlung des Maklers, den Käufer trotz Kenntnis von seinem Irrtum nicht aufzuklären, eine objektiv schwerwiegende Treuepflichtverletzung. Es kam zu dem Schluss, dass der Makler seinen Anspruch auf Zahlung durch sein Verhalten verwirkt hat.
Aber auch Angaben zur Wohnungsfläche, Beschaffenheit des Hauses, wie trockener oder bewohnbarer Keller, um nur einige weitere Beispiele zu nennen, müssen selbstverständlich der Wahrheit entsprechen.
Fazit
Klärt der Makler trotzt seiner Kenntnis um die Unrichtigkeit der Angabe im Exposé den Käufer nicht auf und wird der Kaufvertrag auf Grund der fehlerhaften Angabe geschlossen, verwirkt der Makler unter Umständen seinen Anspruch auf die gesamte Maklerprovision.
Es ist somit ratsam, das ausgehändigte Exposé aufzubewahren und alle Angaben genau zu überprüfen und mit den Angaben im Kaufvertrag zu überprüfen – sogar noch im Beurkundungstermin vor dem Notar!
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