Hat ein Vermieter Anspruch auf eine persönliche Vorstellung des Untermieters?

Eine recht eigenwillige Entscheidung zum Thema Untervermietung traf das Landgericht Berlin kürzlich.

Danach hat ein Vermieter nicht das Recht, eine persönliche Vorstellung zum Kennenlernen eines Untermieters zu verlangen, sondern muß sich mit dessen Namen, Geburtsort und –datum begnügen. Damit widersprach das Landgericht (Beschluss vom 30.11.20, Aktenzeichen. 64 T 49/20) dem Amtsgericht, das ein berechtigtes Interesse des Vermieters bejaht hatte, seine Zustimmung zur Untervermietung von einer persönlichen Vorstellung des vom Mieter ins Auge gefassten Untermieters abhängig zu machen.

Das Landgericht meint, die Auswahl des Untermieters sei allein Sache des Mieters, der Vermieter dürfe der Untervermietung an den Untermieter gemäß § 553 Abs. 1 BGB nur dann widersprechen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliege. Das könne dann der Fall sein, wenn der Untermieter den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte. Wenn der Vermieter aber keine Anhaltspunkte für die mangelnde Eignung des Untermieters habe, müssen Mieter oder Untermieter dem Vermieter keine zusätzlichen Informationen liefern. Das bedeutet im Ergebnis: hat ein Mieter einen Untermieter ausgesucht und ist dem Vermieter kein wichtiger Grund bekannt, der den Untermieter als ungeeignet erscheinen lässt, ist die Untervermietung zulässig. Die Forderung eines Vermieters, den möglichen Untermieter persönlich kennenzulernen, bevor über die Genehmigung zur Untervermietung entschieden werden könne, liefe auf eine Ablehnung der Untervermietungserlaubnis hinaus. 

Unsere Meinung: Diese Entscheidung stellt einen Vermieter fast rechtlos, denn in aller Regel – außer vielleicht in Kleinstgemeinden – kennt ein Vermieter den vom Mieter gefundenen Untermieter nicht (für die Millionenstadt Berlin wäre es ein extremer Zufall). Woher soll er wichtige Hinderungsgründe für die Erlaubnisverweigerung im Voraus kennen? Störung des Hausfriedens, die Wohnungssubstanz schädigendes Wohnverhalten oder gar Vandalismus als begründete Gründe für Zustimmungsverweigerung kann der Vermieter nicht erahnen. Da nutzt es auch nichts, wenn ein Gericht dem Vermieter später Schadensersatzansprüche gegen den Mieter zuspricht, wenn der Mieter zahlungsunfähig oder längst unbekannt verzogen ist, nachdem er untervermietet hat.

Dennoch sollten sich besonders Vermieter darauf einstellen, was das Landgericht als Berufungsinstanz gegen Amtsgerichtsurteile entschieden hat. Die Entscheidungsgründe könnten sich andere Gerichte zu eigen machen. Die Kosten eines Gerichtsverfahrens durch zwei Instanzen sind nicht unerheblich. Zahlen muß die Partei, die letztlich unterliegt.

Sollten Sie von einem ähnlichen Fall betroffen sein können Sie gerne einen Termin in unserer Kanzlei vereinbaren.