Immer wieder wichtig! Die 10 Schritte zur ordnungsgemäßen Mietminderung

Um zunächst zu verstehen, warum und wann eine Mietminderung möglich ist, muss man die Pflicht des Vermieters kennen. Denn die Hauptpflicht des Vermieters besteht darin, dem Mieter die Mietsache in einem mangelfreien Zustand zu überlassen und in diesem zu erhalten. Kann der Mieter die Sache durch den Mangel nicht vertragsgemäß nutzen, so darf er die Miete mindern, wenn der Mangel nicht behoben wird.

Pflichten der Vermieters und was zu beachten ist

Um zunächst zu verstehen, warum und wann eine Mietminderung möglich ist, muss man die Pflicht des Vermieters kennen.

Denn die Hauptpflicht des Vermieters besteht nun mal darin, dem Mieter die Mietsache in einem mangelfreien Zustand zu überlassen und in diesem zu erhalten. Kann der Mieter die Sache durch den Mangel nicht vertragsgemäß nutzen, so darf er die Miete mindern, wenn der Mangel nicht behoben wird.

So einfach wie sich das pauschal anhören mag ist es in der Praxis leider häufig nicht, da sich der Vermieter dies nur ungern gefallen lassen will.

Daher ist es wichtig, die Voraussetzungen für eine Mietminderung penibel zu prüfen und alle Ausschlussgründe im Auge zu behalten. Wichtig ist auch immer die Beweisbarkeit des Mangels zu beachten. Alles was angeprangert wird muss im Zweifel auch bewiesen werden. Was Sie bei einer Mietminderung beachten müssen erfahren Sie hier in 10 Schritten.

Mietminderung – in Schritten aufgeteilt

1. Prüfung ob ein tatsächlicher Mangel vorliegt

Nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB kann die Miete gemindert werden, wenn ein Mangel an der Mietsache besteht, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gänzlich aufhebt oder beeinträchtigt. Doch was genau versteht man unter einem Mangel an der Mietsache?

Ein Mangel ist jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand (vgl. BGH, Urteil vom 26.09. 2012 – XII ZR 122/11).

Hiermit muss die sogenannte Ist-Beschaffenheit der Wohnung von der Sollbeschaffenheit zum Nachteil des Mieters abweichen. Dann und nur dann liegt ein Mangel vor.

a. Beschaffenheitsvereinbarungen

Wichtig hierbei ist, dass sich sogenannte Beschaffenheitsvereinbarungen nicht immer aus dem schriftlichen Mietvertrag ergeben, sondern auch konkludent getroffen werden können. Auch spielt bei der Ermittlung der Beschaffenheit die Verkehrsanschauung eine wichtige Rolle.

So kann ein Mieter eine Wohnung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, das bedeutet, dass die angemieteten Räume den Wohnstandart aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen als üblich gilt.

b. Rechtsmangel

Neben dem soeben beschriebenen Sachmangel kann aber noch ein Rechtsmangel vorliegen. Dieser liegt nach § 536 Abs. 3 BGB dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder teilweise entzogen wird.

Ein Mangel liegt neben den soeben beschriebenen Fällen auch vor, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder nachträglich wegfällt.

Doch egal welche Art von Mangel auch vorliegen mag so ist es dringend anzuraten, dass dieser Mangel auch bewiesen werden kann. Gegebenenfalls sollte der Mangel hierfür Zeugen vorgeführt werden oder ein Protokoll angefertigt werden.

2. Mindert der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich

Ein Mangel an der Mietsache muss allerdings auch eine gewisse Intensität aufweisen, um ein Mietminderungsanspruch zu begründen.

Wenn der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich mindert, kann keine Mietminderung geltend gemacht werden. Die Erheblichkeit spielt allerdings dann keine Rolle, wenn eine Eigenschaft zugesichert worden ist, die dann fehlt oder wegfällt.

3. Mängelanzeige beim Vermieter

Liegt ein Mangel vor, sollte dieser umgehend dem Vermieter angezeigt werden.

Unabhängig davon, ob dieser erheblich ist oder nicht. Denn der Mieter hat nach § 536c Abs. 1 S. 1 BGB die Pflicht, einen Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Wird dieser Pflicht nicht nachgegangen kann der Minderungsanspruch entfallen.

Unverzüglich bedeutet im juristischen Kontext ohne schuldhaftes Zögern

Eine Mängelanzeige wird nur dann entbehrlich, wenn der Vermieter den Mangel bereits kannte oder ihn fahrlässig nicht kannte oder der Mangel nicht behoben werden kann und keine Ausweitungsgefahr besteht. Allerdings sollte man dennoch immer auf Nummer sicher gehen und in jedem Fall den Mangel anzeigen, selbst wenn die Anzeige entbehrlich gewesen wäre.

Aus Beweisgründen sollte diese auch immer schriftlich erfolgen, auch wenn es nicht notwendig für deren Wirksamkeit ist. Der Mangel sollte in der Anzeige auch hinsichtlich seiner Art und seines Umfangs so konkret wir möglich beschrieben werden.

4. Prüfung ob der Mangel schon bei Vertragsschluss vorgelegen hat

Bevor die Miete gemindert wird, sollten auch etwaige Ausschlussgründe unter die Lupe genommen werden.

Hier muss man einen Blick in den § 536b S.1 und S.2 BGB werfen.

Diese Ausschlussgründe können nur dann eingreifen, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss vorgelegen hat. Dies ist nicht mit der Übergabe gleichzusetzen. Entsteht ein Mangel zwischen Vertragsschluss und Übergabe der Mietsache so ist der § 536b BGB nicht einschlägig.

Ein Ausschluss ist in der Regel aber nur dann gegeben, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannte. Die grobe Fahrlässigkeit schadet allerdings dann nicht, wenn der Mangel dem Mieter arglistig verschwiegen worden ist.

5. Kenntnis des Mangels und Übergabe der Wohnung, ohne sich das Minderungsrecht vorzubehalten

Sollte der Mangel bei Übergabe der Wohnung bekannt sein, so sollte man sich das Mietminderungsrecht ausdrücklich vorbehalten. Ansonsten entfällt der Anspruch auf Mietminderung nach § 536b S.3 BGB.

Allerdings gibt es auch Fälle, in welchen ein Vorbehalt entbehrlich sein kann. So entfällt der Anspruch dann nicht, wenn das Verhalten des Mieters aufgrund bestimmter Umstände nicht als Verzicht auf sein Minderungsrecht gesehen werden kann.

Ein Vorbehalt ist beispielsweise dann entbehrlich, wenn der Vermieter dem Mieter zusichert, dass er den Mangel beseitigt und der Mieter die Mietsache unter dieser Voraussetzung annimmt.

Vorsicht ist geboten

Allerdings ist bei einem ausdrücklichen Vorbehalt nochmals Vorsicht geboten. So muss dieser den gesetzlichen Anforderungen genügen. Es ist anzuraten sich bei Übergabe ausdrücklich alle Gewährleistungsrechte vorzubehalten und somit unmissverständlich zum Ausdruck zu bringen, dass trotz Annahme der Mietsache die Gewährleistungsrecht erhalten bleiben sollen. Sollte ein Vorbehalt wegen eines bestimmten Mangels gemacht werden, so muss dieser genau bezeichnet werden und konkret sein.

6. Prüfung ob der Mangel Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist

Ein Mietminderungsanspruch entfällt auch dann, wenn die Gebrauchstauglichkeit auf Grund einer energetischen Modernisierungsmaßnahme auftritt. Dieser Ausschlusstatbestand gilt allerdings nur für die Dauer von drei Monaten. Erstreckt sich die Maßnahme über einen längeren Zeitraum, so kann nach Ablauf der drei Monate wieder Mietminderung geltend gemacht werden.

7. Entscheidend ist der Zeitraum der Mietminderung

Die Miete wird grundsätzlich kraft Gesetzes gemindert, von dem Zeitpunkt an, zu dem die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit vorliegt, bis zur Behebung des etwaigen Mangels.

Allerdings ist es hierfür erforderlich, dass dem Vermieter der Mangel auch angezeigt wird. Wird die Mängelanzeige verspätet gemacht, so entfällt das Recht der rückwirkenden Minderung. Dann ist nur doch die Minderung für die Zeit ab der Anzeige möglich.

8. Wie möchten Sie die Mietminderung vornehmen?

Wichtig ist es auch, zu wissen wie die Mietminderung umgesetzt werden soll.

Auf der einen Seite kann die Miete für die Zukunft gemindert werden, indem eine gekürzte Miete gezahlt wird. Auf der anderen Seite ist es auch möglich die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. 

Eine andere Möglichkeit ist auch noch die Erklärung einer Aufrechnung, dies ist auch dann möglich, wenn der Mietvertrag die Aufrechnungsmöglichkeit ausschließt.

Hierbei ist allerdings auch noch zu beachten, dass die Rückzahlung bereits gezahlter Miete ausgeschlossen sein kann.

Dies ist immer dann der Fall, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Mietzahlung Kenntnis darüber hatte, dass ein Minderungsanspruch besteht und er nicht mehr oder weniger schuldet. 

Die Option der Aufrechnung empfiehlt sich besonders in solchen Fällen, wo der Vermieter einem Rückforderungsanspruch nicht nachkommt.

Sollte man sich nicht wirklich sicher sein, ob ein Minderungsanspruch besteht, so sollte man nicht einfach die Miete mindern. Dies kann im schlimmsten Fall zu einer Kündigung führen. 

Daher ist es immer ratsam, zunächst Mängelanzeige zu erstatten und im Zweifel einen professionellen Rat hinzuzuziehen, um einer Kündigung aus dem Weg zu gehen.

9. Ermittlung der Minderungshöhe

Der Umfang einer Mietminderung ist immer Einzelfallbezogen und kann nicht pauschalisiert werden.

Ein Umstand bei der Berechnung, der sehr häufig übersehen wird ist auch der § 254 BGB. Nach dieser Norm muss nämlich auch das Mitverschulden des Mieters in der Berechnung Berücksichtigung finden. Minderungstabellen können hier zwar der Orientierung dienen, sind allerdings nicht verbindlich.

10. Das Schrieben an den Vermieter mit der Mietminderungserklärung

Eine Mietminderung sollte immer schriftlich erklärt werden, auch wenn die Minderung theoretisch kraft Gesetzes eintritt.

Es ist hier anzuraten die Minderung vor der nächsten Zahlung bereits zu erklären. Außerdem muss auch dem Vermieter zunächst die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu beheben. Dem Vermieter ist hierbei eine angemessene Frist zu setzen. In der Regel eine 14-Tagesfrist.

Sollte die Minderung mit der Mängelanzeige erklärt werden, so ist hier ausdrücklich der Mangel zu nennen und auch die Höhe des Anspruches. 

Bei einer Aufrechnung muss auch eine Aufrechnungserklärung stattfinden. Sollte die Miete trotz Mangels erst einmal gezahlt werden, um einen Minderungsanspruch zu prüfen, so muss man sich diesen ausdrücklich Vorbehalten und die Zahlung unter Vorbehalt erklären.

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