Fehlt einer gekauften Immobilie der vertraglich vereinbarte Denkmalschutz, so ist dies ein Sachmangel und berechtigt den Käufer zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zur Geltendmachung von Schadensersatz.
Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Immobilien sind sowohl für die Selbstnutzung als auch für die Vermietung begehrt, da diese neben zweifellos negativen Auswirkungen als Ausfluss des Denkmalschutzes aber im Wesentlichen dem Käufer Vorteile bieten, welche von dem individuellen Ambiente über die Werthaltigkeit und bessere Vermietbarkeit bis hin zu steuerlichen Vorteilen reichen können. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob der Käufer einer Eigentumswohnung, welche ihm im Rahmen des Exposés als in einer „denkmalgeschützten Immobilie befindlich" angeboten wurde und im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde, dass sich die Eigentumswohnung in einem „denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus" befindet, dann, wenn dies tatsächlich unzutreffend ist, den Kaufvertrag rückabwickeln und bezüglich der ihm entstandenen Schäden Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer geltend machen kann.
Einen solchen Fall hatte nunmehr das OLG München mit Urteil vom 23.05.2012 - 3 U 4494/11 als Berufungsgericht zu entscheiden. Dort war die Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus als solche in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus per Exposé ausdrücklich angeboten worden und wurde im notariellen Kaufvertrag u. a. das Folgende vereinbart: „Das Grundstück ist bebaut mit einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus. Für die Erlangung des steuerlichen Vorteils übernimmt der Verkäufer keinerlei Haftung." Da das Mehrfamilienhaus - wie sich später herausstellte - tatsächlich gar nicht denkmalgeschützt war, bestätigte das Oberlandesgericht München die Vorinstanz dahingehend, dass der Käufer gegenüber dem Verkäufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages hat und im Übrigen wegen der insoweit eingetretenen Schäden Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verkäufer hat.
Das Oberlandesgericht München wies im Rahmen seiner Entscheidungsgründe darauf hin, dass es sich bei der fehlenden Eigenschaft des Denkmalschutzes um einen sog. Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB handele, da die Eigentumswohnung nicht die nach dem notariellen Vertrag vereinbarte Beschaffenheit habe, wobei es - so das Gericht im Weiteren - unerheblich sei, ob der Verkehrswert dem Kaufpreis der Immobilie entsprach oder nicht, da es immer dann, wenn eine bestimmte Beschaffenheit einer Kaufsache vereinbart sei - wie in diesem Fall „denkmalgeschütztes" Objekt, nur darauf ankomme, ob die Vereinbarung tatsächlich eingehalten würde oder nicht.
Dies wurde im Weiteren u. a. damit begründet, dass es insoweit nicht rein auf steuerliche Aspekte ankomme, sondern die Eigenschaft „denkmalgeschützt" habe für Käufer auch eine weitergehende positive Komponente dahingehend, neben etwaigen Steuervorteilen ein besonders wertvolles, geschichtlich oder kulturell bedeutendes Anwesen als Eigentum zu haben bzw. in einem solchen zur Miete wohnen zu dürfen, wovon dann der Eigentümer per Miethöhe profitieren könne.
Wenn es um den Kauf oder Verkauf einer denkmalgeschützten Immobilie oder auch nur einer Eigentumswohnung in einer denkmalgeschützten Immobilie geht, sollten daher beide Parteien - Verkäufer und Käufer - sehr sorgfältig die tatsächlichen Grundlagen dafür prüfen, was zwischen den Parteien schlussendlich vereinbart wird. Die vorliegende Entscheidung gibt dem Käufer zwar in derartigen Fällen die oben genannten Rechte, welche dieser u. U. aber - dies zeigt der vorliegende Fall - über zwei Instanzen gerichtlich durchsetzen muss.
Autor:
Rechtsanwalt Hubertus W. Garchow
Immobilienrechtler
Fachbuchautor im Mietrecht
Vorstand des Arbeitskreises Immobiliengerichtstag
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