Immobilien- und Eigentumserwerb in FL - Was Käufer vorab wissen sollten - D/ENG Version

Immobilien- und Eigentumserwerb in Florida - Was Käufer vorab wissen sollten

In Florida sind ausländische Käufer, die in Immobilien investieren, ein wichtiger Teil der Wirtschaft. Nach Angaben der National Association of Realtors (NAR) hat Florida die größte Anzahl ausländischer Immobilieninvestoren in den USA überhaupt. Das Volumen der von ausländischen Käufern von August 2018 bis Juli 2019 gekauften Bestandsimmobilien in Florida betrug 16 Milliarden US-Dollar - das sind 12% des Gesamtvolumens der Bestandsverkäufe in Florida. Dies zeigt zweifellos die Begeisterung ausländischer Investoren für Immobilien in Florida. Was sollten Sie als Kaufinteressent/in also wissen, bevor Sie erwerben? 

Ausländische Investoren können Immobilien in Florida wie überall in den USA kaufen, ohne dass eine Regierungsbehörde zwischengeschaltet sein muss. Auf der anderen Seite sollte beachtet werden, dass der Kauf von Immobilien in Florida keinem ausländischen Investor besondere Privilegien oder sogar einen anderen rechtlichen Status verleiht. Das bedeutet der Besitz von Immobilien hat keinerlei Auswirkung auf die aufenthaltsrechtliche Situation. Der Ausländer muss sich um die Einreise und den Aufenthalt in den USA selbstverständlich eigenständig kümmern. Für diejenigen, die länger in den USA bleiben möchten, als es das Touristenvisum von bis zu 90 Tagen zulässt, wird empfohlen, sich hinsichtlich einer anderweitigen Visumsoption beraten zu lassen, um den Prozess einzuleiten. 

Da der Kauf von Immobilien in Florida Ausländern offen steht, können sie in Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Stadthäuser sowie in Maisonetten, Triplexe und andere Arten von Eigentumswohnungen investieren. Sie können Immobilien im eigenen Namen oder über eine juristische Person kaufen. Die Art und Weise, wie ein Käufer eine Immobilie kauft, kann jedoch erhebliche steuerliche Konsequenzen haben. Sofern es keine Ausnahme für Wohneigentum gibt, empfehlen Immobilienexperten wie Anwälte im Immobilienrecht, kein Eigenheim in Ihrem eigenen Namen zu kaufen, um die Haftung zu begrenzen, die Steuern zu minimieren und die Vertraulichkeit zu gewährleisten. 

In Florida gibt es wie in jedem US-Bundesstaat spezielle Regeln für den Kauf von Immobilien. Diese Regeln gelten in allen Phasen einer Immobilientransaktion und darüber hinaus. Sie beziehen sich beispielsweise auf die Art der zu verwendenden Verträge, die Art des Abschlusses des Kaufs und die Verantwortlichkeiten der verschiedenen beteiligten Parteien. Beachten Sie unter den vielen Besonderheiten des Immobilienmarktes in den Vereinigten Staaten Folgendes: Informationen über zum Verkauf stehende Immobilien werden zwischen Maklern ausgetauscht, die einen Multiple Listing Service (MLS) nutzen. Neben den aufgeführten Immobilien befinden sich Off-Market-Immobilien. Immobilienmakler werden auf der Grundlage der von den Verkäufern gezahlten Provisionen vergütet und Immobilienmakler müssen lizenziert sein. Die Lizenzgesetze unterscheiden sich von Staat zu Staat, insbesondere hinsichtlich des erforderlichen Bildungsniveaus und der Art der Prüfungen und Zertifizierungen nach der Lizenzierung. 

Ausländische Käufer dürfen ihre Immobilie in bar bezahlen (keine Hypothek); Beachten Sie jedoch, dass nach US-amerikanischem Recht Bargeldtransaktionen über 10.000 US-Dollar der Bundesregierung gemeldet werden müssen. Darüber hinaus hat das US-Finanzministerium seit März 2016 einen General Tracking Order (GTO) eingeführt, der eine Erklärung aller Bargeldtransaktionen von über 1 Million US-Dollar für Immobilien in Miami-Dade County erfordert. Diese Verordnung wurde hauptsächlich umgesetzt, um das Ausmaß der Geldwäsche bei Immobilien-Bargeldtransaktionen zu begrenzen. Die Gebühren für Titelsuche, Versicherung und andere Rechts- und Registrierungsgebühren liegen in der Regel in der Verantwortung der Käufer. Diese Gebühren betragen zusätzlich 1% bis 2% zum Kaufpreis. Der Käufer muss beim Abschluss des Kaufs nicht anwesend sein und kann eine Vollmacht unterzeichnen, ein Rechtsdokument, das einen Dritten zur Vertretung ermächtigt. 

Werden die Immobilien in Florida von ausländischen Käufern zum Zwecke der Vermietung erworben, unterliegen sie der Mietsteuer. Aus diesem Grund empfehlen wir, als juristische Person zu kaufen, da mehr Abzüge vorgenommen werden können und der Eigentümer von einer besseren Steueroptimierung profitieren kann. Da die Vorschriften für den Kauf von Immobilien in Florida nicht dieselben sind wie beispielsweise in Europa, müssen ausländische Investoren die Richtlinien des Internal Revenue Service (IRS) kennen, die bestimmen, ob sie die Anforderungen erfüllen, um als in den USA als steuerlich ansässig zu gelten. Der Substantial Presence-Test ist beispielsweise ein vom IRS verwendetes Tool, um die Anzahl der Tage zu bestimmen, an denen eine Person in den USA physisch anwesend war. Somit gilt eine Person ab dem Moment, in dem sie in den letzten 3 Jahren und mindestens 31 Tagen des laufenden Jahres mehr als 183 Tage auf amerikanischem Boden anwesend war, als steuerlich ansässig. Beachten Sie auch, dass die Steuerschuld eines ausländischen Immobilienbesitzers in seinem eigenen Land je nach Herkunft des Käufers variiert. In der Tat haben einige Länder ein Steuerabkommen mit den Vereinigten Staaten unterzeichnet, das ihren Staatsangehörigen besondere Bedingungen bietet. 

English Version:

Buying Property/Real Estate in Florida - What Buyers Should Know beforehand

In Florida, overseas buyers investing in real estate are an important part for the economy and the state itself. According to the National Association of Realtors (NAR), Florida has the largest number of foreign real estate investors in the United States. The volume of existing Florida properties purchased by overseas buyers from August 2018 to July 2019 was $ 16 billion - 12% of the total volume of inventory sales in Florida. This undoubtedly shows the excitement of overseas investors for real estate in Florida. As a prospective investor, what should you know before you buy? 

Foreign investors can buy real estate in Florida like anywhere in the US without the need for a government agency. On the other hand it should be noted that buying real estate in Florida does not confer any special privileges or even any other legal status on any foreign investor. This means that owning real estate has no effect on the residence status. The foreigner must of course take care of the entry and residence prerequisites in the US independently. For those who wish to stay longer than the tourist visa of up to 90 days allows, it is recommended to seek legal advice on another visa option in order to initiate the process. 

Because property purchase in Florida is open to foreigners just like to US cizitens, they can invest in single-family homes, condominiums, and townhouses, as well as maisonettes, triplexes and other types of condominiums. You can buy real estate in your own name or through a legal entity. However, the way a buyer purchases a property can have significant tax ramifications. Unless there is an exception for home ownership, real estate professionals like real estate lawyers recommend not buying a home on your own behalf to limit liability, minimize taxes, and ensure confidentiality. 

In Florida, as in every US state, there are special regulations for buying real estate. These rules apply at all stages of a property transaction and beyond. For example, they relate to the type of contracts to use, how the purchase was made, and the responsibilities of the various parties involved. Among the many specifics of the real estate market in the United States, note the following: Information about real estate for sale is exchanged between real estate agents using a Multiple Listing Service (MLS). In addition to the listed properties, there are off-market properties. Real estate agents are paid based on the commissions paid by the sellers and real estate agents must be licensed. Licensing laws differ from state to state, particularly with regard to the level of education required and the types of exams and certifications after licensing. 

Foreign buyers are allowed to pay for their property in cash (no mortgage); Note, however, that under US law, cash transactions over $ 10,000 must be reported to the federal government. In addition, in March 2016, the U.S. Treasury Department introduced a General Tracking Order (GTO) that requires a declaration of all cash transactions in excess of $ 1 million for real estate in Miami-Dade County. This regulation was implemented primarily to limit the amount of money laundering in real estate cash transactions. Title search, insurance, and other legal and registration fees are usually the responsibility of the buyer. These fees are an additional 1% to 2% of the purchase price. The buyer does not have to be present at the conclusion of the purchase and can sign a power of attorney, a legal document that authorizes a third party to represent. 

Purchasing Florida property for rental purposes by foreign buyers are subject to rental taxation. For this reason, we recommend buying as a legal entity as more deductions can be made and the owner can benefit from better tax optimization. Because the rules for buying real estate in Florida are not the same as in Europe, for example, foreign investors need to be aware of the Internal Revenue Service (IRS) guidelines that determine whether they meet the requirements to be a US resident for tax apply purposes. For example, the Substantial Presence test is a tool used by the IRS to determine the number of days a person has been physically present in the United States. Thus, a person is valid from the moment they have been on for more than 183 days in the last 3 years and at least 31 days of the current year. Also note that a foreign property owner's tax liability in their own country will vary based on the buyer's origin. In fact, some countries have signed a tax treaty with the United States that gives their nationals special conditions.