Immobilienkauf in Italien

Kaufobjekt: Jede Immobilie in Italien ist katastermässig erfasst, ein „Schwarzbau“ kann nicht notariell übertragen werden, somit unbedingt den Katasterauszug anfordern.

Aus dem Katasterauszug ergeben sich

die Art der Immobilie zB

A/1 herrschaftliche Wohnung,

A/2 Bürgerliche Wohnung

C/1 Geschäft

C/2 Magazin

C/6 Garage

Die Ausdehnung: Anzahl der Räume, Quadratmeter

Der Katasterwert: Es handelt sich nicht um den Marktwert der Immobilie aber aus diesem Wert, mit einem Koeffizienten multipliziert, ergibt sich die Höhe der Immobiliensteuer und die zu zahlende Steuer bei Kauf.

Steuernummer: Als Ausländer muss ich eine italienische Steuernummer anfordern, dies ist notwendig, damit ein Kaufvertrag unterzeichnet werden kann.

Italienische Sprachkenntnisse: Der Notar muss sich vergewissern, dass der Käufer ausreichend italienisch spricht, sollte dies nicht der Fall, sein so muss der Vertrag übersetzt werden, oder es wird eine Dritte Person mit dem Kauf bevollmächtigt, möglich ist auch über einen Südtiroler Notar zu arbeiten, diese können den Vertrag zweisprachig verfassen, ganz egal ob sich die Immobilie in Südtirol oder in restliches Staatsgebiet befindet.

Was muss der Verkäufer garantieren?

Der Verkäufer muss neben der Lastenfreiheit der Immobilie auf die Kataster- Konformität garantieren, d.h. er muss bestätigen, dass die Immobilie mit den Plänen im Kataster übereinstimmt und alle nachträglichen Baumaßnahmen oder Umbauten regelkonform genehmigt wurden.

Energiezertifikat: der Verkäufer muss auf seine Kosten von einem Techniker ein Zertifikat anfertigen lassen, welches beschreibt, welcher Energieklasse die Immobilie angehört. (Art der Heizung, Dämmwerte etc.). Dieses Zertifikat wird dem Kaufvertrag beigelegt.

Zahlung Kaufpreis: 

Der Kaufpreis wird beim notariellen Vertrag gezahlt. Es gibt hier mehrere Möglichkeiten: 

- entweder es wird in Italien ein Bankkonto eröffnet, mittels Eilüberweisung wird dann die Gutschrift an das Konto des Verkäufers angewiesen.

- es kann vorab auf das Treuhandkonto des Notars gezahlt werden, diese leitet die Summe nach Unterzeichnung des Vertrages weiter.

- es kann mittels Zirkularschecks bei Vertragsunterzeichnung gezahlt werden.

Sanierungen und Baumaßnahmen an der Immobilie:

Auch ausländische Bürger können in den Genuss der in Italien vorgesehenen Steuerboni kommen, je nach Art der Sanierung gibt es 50% 65% (gewöhnliche Sanierung und energetische Sanierung) 70% Fassaden oder  sagenhafte 110% für Generalsanierung mit Anhebung der Energieklasse um 2 Stufen. Da Ausländer in Italien keine Steuer abführen kann dieses Guthaben an eine Bank abgetreten werden.

Für die Abwicklung und Betreuung des Kaufes, sowie für die Begleitung der Sanierungsarbeiten ist eine juristische Beratung unabdingbar und spart im Zweifel Geld.

Bozen, am 16.05.2022           (RA Dr. Thomas Brenner)