Immobilienkauf: kein Ausschluss der Sachmängelhaftung bei arglistigem Verschweigen

Der Traum von der eigenen Immobilie steht bei vielen Menschen immer noch ganz oben auf der Wunschliste. Leider geht der Ärger oft genug erst los, wenn der Kaufvertrag schon unterschrieben ist und das Haus erst nach und nach seine Mängel offenbart. Die Verkäufer wollen damit nichts mehr zu tun haben. Daher bauen sie in den Kaufvertrag in der Regel auch Klauseln ein, die ihre Haftung bei Sachmängeln ausschließen oder zumindest stark beschränken. Ganz raus sind sie aus der Nummer damit aber nicht. Denn haben sie Sachmängel arglistig verschwiegen, stehen sie trotzdem in der Haftung. Gibt es nicht nur einen, sondern mehrere Verkäufer, haften sie alle gemeinsam. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 8. April 2016 entschieden (Az.: V ZR 150/15).

In Karlsruhe ging es um die Haftung eines Ehepaars, das ein Grundstück samt Haus verkauft hatte. Grund dafür war wohl auch die sich anbahnende Scheidung. Dass eine Grundstücksmauer Mängel aufwies und instand gesetzt werden musste, fiel den Käufern erst später auf. Für die Sanierungskosten machten sie Schadensersatz in Höhe von knapp 50.000 Euro geltend. Die Mauer hatte der Ehemann noch selbst errichtet und er wusste auch, dass sie nicht die erforderliche Standfestigkeit aufwies. Da er den Mangel arglistig verschwiegen hatte, war er auch unstrittig schadensersatzpflichtig.

Unklarer war die Lage bezüglich der Schadensersatzpflicht seiner Frau, die die Verkaufsgespräche allein geführt, von dem Mangel aber keine Kenntnis hatte. Der BGH entschied, dass auch sie sich nicht auf den Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen könne. Denn sie habe zumindest Hinweise auf den bestehenden Mangel gehabt. Da sie keine weiteren Nachforschungen angestellt habe, habe sie zumindest fahrlässig gehandelt, so der BGH. Arglist sei ihr allerdings nicht zu unterstellen. Dennoch kam der BGH zu der Auffassung, dass sich alle Verkäufer nicht auf den Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen können, wenn nur einer der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Daher sei auch die Frau schadensersatzpflichtig.

Rechtsanwalt Röhrenbeck aus Kaiserslautern: „Gerade beim Immobilienkauf kommt es häufiger vor, dass die Mängel erst später zum Vorschein kommen. Der Fall zeigt, dass die Käufer auch dann nicht auf verlorenem Posten stehen, wenn die Sachmängelhaftung vertraglich ausgeschlossen wurde.“

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