Immobilienübertragung in Italien - Besonderheiten des italienischen Immobilienrechts

Vorvertrag („contratto preliminare“)

Anders als im deutschen Recht ist es nach italienischem Recht üblich, dass Verkäufer und Käufer zunächst einen Vorvertrag (sog. „contratto preliminare“) über die zu übertragende Immobilie schließen. Dieser Vorvertrag muss schriftlich sein und anders als nach deutschem Recht, ist dieser Vorvertrag schon rechtsverbindlich. Bereits in dem Vorvertrag verpflichten sich die Parteien zum Abschluss des Hauptvertrages und legen den Vertragsinhalt fest. Es ist daher äußerste Genauigkeit gefordert. Übereiltes Unterschreiben eines Vorvertrages sollte daher vermieden werden. Der Vorvertrag gibt den Parteien die Möglichkeit, fehlende Dokumente zu beschaffen und etwaige Finanzierungsmöglichkeiten für den Grundstückskauf bereits in die Wege zu leiten.

Eine notarielle Beurkundung bedarf es für den Vorvertrag hingegen nicht. Er wird bereits durch Unterzeichnung rechtsverbindlich. Sollte eine der beiden Parteien vor Abschluss des Hauptvertrages „zurückziehen“, so besteht die Möglichkeit aus dem Vorvertrag auf Abschluss des Hauptvertrages zu klagen. Es sollte also genau geprüft werden, ob der Vorvertrag abgeschlossen wird.

Hauptvertrag („rogito“)

Für die Übertragung des Eigentums an der Immobilie muss abschließend der Kaufvertrag (sog. „rogito“) abgeschlossen werden. Anders als das deutsche Recht sieht das italienische Recht vor, dass das Eigentum an der Immobilie bereits mit Abschluss des Kaufvertrags auf den Käufer übergeht. Hier gilt es jedoch die strengen Formvorschriften, die nach italienischem Recht gelten, einzuhalten. Sollten die Formvorschriften nicht eingehalten werden, entfaltet der Kaufvertrag keinerlei Wirkung zwischen den Parteien und eine Eigentumsübertragung findet nicht statt. Der Kaufvertrag muss u.a. für die Eintragung im Immobilienregister, beurkundet werden. Für die Beurkundung des Hauptvertrages benötigen Käufer und Verkäufer eine italienische Steuernummer.

Lassen Sie sich beim Immobilienerwerb beraten, um nicht wichtige Bestandteile bei der Abwicklung, aber auch beim Verfassen des Vor- und Hauptvertrages nach italienischem Recht zu übersehen.