Ein gravierendes Problem bei der Insolvenz des Bauträgers ist der Verlust der Gewährleistungsansprüche für den Erwerber. Mangels Vertragspartner entfallen im Regelfall diese Ansprüche. Daher sollten Bauträgerverträge wirksame Abtretungsklauseln bezüglich der Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegen die am Bau Beteiligten an den Erwerber beinhalten.
Für den Erwerber sollte ebenso klar sein, dass meist auch die Handwerker noch offene Forderungen gegen den insolventen Bauträger haben. Oft sind sie dann nicht bereit, Nachbesserungsarbeiten durchzuführen. Die Praxis zeigt auch, dass der Insolvenz eines Bauträgers nicht selten Insolvenzen der am Projekt beteiligten Subunternehmen folgen.
Am einfachsten ist dagegen die Lage, wenn bei Insolvenz des Bauträgers (Verkäufers) noch kein unterschriebener Kaufvertrag vorliegt. Dann gibt es seitens des potentiellen Käufers auch keine Verpflichtungen. Für den Fall, dass jedoch weiterhin Interesse am Erwerb des Objektes besteht, sollte diesbezüglich eine Klärung über den Insolvenzverwalter erfolgen.
Ist bei einer Insolvenz das Bauwerk unvollendet, treffen den Erwerber nicht unerhebliche Mehrkosten für die Fertigstellung des restlichen Gebäudes. Man spricht dabei vom sogenannten „steckengebliebenen Bau". Die Kosten für die Fertigstellung - z. B. einer Wohnanlage - sind von jedem Eigentümer einer WEG dann im Verhältnis der Höhe seines Miteigentumsanteils zu tragen.
Bei Insolvenz des Bauträgers kommen also auf den Käufer zahlreiche Probleme zu. Deshalb sollte der Erwerber bereits im Bauträgervertrag ebenfalls die Stellung einer zusätzlichen Vertragserfüllungsbürgschaft vereinbaren.
Außerdem sichert die Insolvenzordnung (InsO) dem Erwerber unbeschadet der Insolvenz des Bauträgers einen durchsetzbaren Anspruch auf Grundstücksübereignung. Dabei hat der Insolvenzverwalter kein Wahlrecht. Ansonsten jedoch kann er bestimmen, ob er Vertragserfüllung wählt, d. h., die Erfüllung der noch offenen Leistungsteile inklusive der Beseitigung von Mängeln. Meist lehnt der Insolvenzverwalter jedoch eine solche ab. Dann wird der Anspruch des Bauträgers auf Vergütung ins Verhältnis zum Zahlungsanspruch des Erwerbers wegen unvollständiger oder mangelhafter Fertigstellung des Werkes gesetzt.
Wenig tröstlich erscheint es, dass grundsätzlich auch Ansprüche gegen die Geschäftsführung des Bauträgers wegen Insolvenzverschleppung und Veruntreuung von Baugeld in Betracht kommen.
Es empfiehlt sich, rechtzeitig den Rat eines mit diesem schwierigen Thema vertrauten Anwaltes einzuholen. Nur so lässt sich der Schaden womöglich minimieren. Unsere Kanzlei, die im Baurecht durch jahrelange Praxis diverse Erfahrungen gesammelt hat, steht Ihnen dabei gern hilfreich zur Seite.
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