Ist der Vermieter verpflichtet in einem Mietshaus die Wasseranlagen nach Legionellen zu untersuchen?

Seit dem 01.11.2011 ist eine neue Trinkwasserverordnung in Kraft ist. Diese enthält Neuregelungen u.a. in Bezug auf Legionellenuntersuchungen in Trinkwassererwärmungsanlagen.

1. Geltung

Die neuen Regelungen gelten für Installationen, in denen sich eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung  befindet, sofern aus dieser Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird. Die Untersuchungspflicht besteht für Warmwasser-Installationen, in denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers (z.B. Duschen) kommt. Großanlagen sind alle Anlagen mit Speicher-Trinkwassererwärmern oder zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmern z. B. in Wohngebäuden mit Anlagen mit Trinkwassererwärmern und einem Inhalt größer 400 l und/oder größer 3 l in jeder Rohrleitung zwischen dem Abgang Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle.

Ob dies auch für Ihr Mietshaus gilt, ist davon abhängig, ob das Warmwasser zum Duschen zentral erwärmt wird, oder ob jeder Mieter einen eigenen Warmwasserboiler in der Wohnung hat. Bei letzterem entfällt die Untersuchungspflicht.

2. Wie und wie oft ist zu untersuchen?

Die Untersuchungshäufigkeit für die systemische Untersuchung (d.h. nicht in jeder Wohnung und auch nicht an jeder Dusche) auf Legionellen ist einmal pro Jahr. Die Untersuchung muss durch ein akkreditiertes und vom Land gelistetes Labor durchgeführt werden.

Für Nicht-Risikobereiche (z.B. gewöhnliche Mietshäuser) sind Verlängerungen der Untersuchungsintervalle durch das Gesundheitsamt möglich, wenn die Einhaltung nachgewiesen ist und die Befunde von mindestens drei jährlichen Untersuchungen ohne Beanstandung waren.

3. Anzeigepflicht

Werden die in der novellierten Trinkwasserverordnung festgelegten Grenzwerte oder Mindestanforderungen nicht eingehalten, verlangt § 16 TrinkwV eine unverzügliche Anzeige beim Gesundheitsamt.

Schließlich müssen die Mieter nach § 21 TrinkwV jährlich über die Qualität des bereitgestellten Trinkwassers auf der Grundlage der jährlichen Untersuchung schriftlich oder mittels eines Aushangs informiert werden.

Neu ist in diesem Zusammenhang, dass ab dem 01.12.2013 die Mieter auch darüber informiert werden müssen, ob in der Trinkwasserverteilungsanlage eines Mehrfamilienhauses noch Bleileitungen vorhanden sind.

4. Umlagemöglichkeit der Kosten

Der Eigentümerverband Haus & Grund hält die Umlage auf die Mieter für richtig, im Gegensatz dazu natürlich der Mieterbund, der es für unrechtmäßig hält.

Meiner Ansicht nach unterfallen diese Kosten unter § 2 Ziffern 2 und 5 a) der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die die Kosten für den Betrieb der Wasserversorgung regeln. Auch das Umweltministerium des Landes Nordrhein-Westfalen teilt diese Auffassung und bezeichnet die Untersuchungskosten auf seiner Homepage als umlagefähig.

§ 2 Ziffer 2 BetrKV regelt die Kosten der Wasserversorgung. Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

§ 2 Ziffer 5. a) BetrKV regelt die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage.

Hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Ziffer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Ziffer 4 Buchstabe a

Bei neuen Mietverträgen könnten Sie folgende Formulierung sicherheitshalber gesondert aufnehmen:

„Umlagefähige Betriebskosten sind auch diejenigen Kosten, die für die Untersuchung nach der Trinkwasserverordnung erforderlich sind."

© Pirko Lehmitz, Rechtsanwältin

www.rainlehmitz.de