Ist eine gewerbsmäßige Untervermietung an Touristen per Online Portal airbnb zulässig

Es fragt sich, ob eine gewerbsmäßige Untervermietung einer Mietwohnung an Touristen zulässig ist und wenn nein, welche Sanktionen dem Mieter drohen, der sich seinerzeit als Vermieter ausschwingt (hier Gastgeber nach den Statuten von airbnb

Vorab sei vorausgeschickt, dass dies verboten ist, aber es trotzdem viele einfach machen in den angesagten Städten (Hamburg, Berlin, München) in Deutschland. 

Zum Sachverhalt: (AG München Beschl. v. 27.5.2020 – 473 C 20883/19)

Der Mieter hatte in dem zu entscheidenden Fall sage und schreibe nacheinander oder zeitgleich verschiedene Wohnungen, die er vom Vermieter angemietet hatte, in 45 Fällen gleichartig an Touristen untervermietet. Nachdem der Vermieter dem gewahr wurde hatte er im Kündigungsschreiben diese 45 Fälle aufgelistet, wovon mindestens 10 Untervermietungen im Zeitraum Mai 2018 bis Juli 2019 sich auf die gekündigte Wohnung bezogen. 

Entscheidung des Gerichts:

Das Amtsgerichts München hatte im Beschlusswege (hier wird nach einer Erledigung noch über die Kosten des Verfahrens entschieden) zugunsten des Vermieters entschieden. Der Vermieter hätte nach Ansicht des Gerichts mit seiner Räumungsklage wohl aller Wahrscheinlichkeit Erfolg gehabt. Das Mietverhältnis sei durch die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB wegen unerlaubter Überlassung des Mietgebrauchs an Dritte Partei beendet worden. Die Gebrauchsüberlassung an die Touristen erfolgte unbefugt. Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untermieterlaubnis nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB schied vorliegend nach Auffassung des Gerichts aus. Denn dieser bestehe bei der Überlassung an Touristen nicht. Der Fall sei auch nicht mit der eventuell genehmigungsfähigen Wohngemeinschaft vergleichbar. Eine WG liege nur dann vor, wenn mindestens zwei Personen, die keine Lebensgemeinschaft oder dergleichen bilden, eine Wohnung anmieten, z.B. aus Freundschaft oder um durch gemeinsames Wohnen und Wirtschaften Kosten zu sparen. Mit einer dauerhaften und ständig wechselnden Vermietung an Touristen habe dies nichts mehr zu tun. Zudem sei dem Vermieter eine immer laufend wechselnde Unterbringung verschiedener Touristen nicht zumutbar, denn diese ist regelmäßig mit erheblichen Beeinträchtigungen verbunden und bedingt eine erhöhte Abnutzung der Wohnung sowie gesteigerte Beeinträchtigungen der Nachbarn. Auch nach der Rechtsprechung des BGH würde eine generelle Untermieterlaubnis nur Untervermietungen für eine gewisse Dauer gestatten. Untervermietungen an Touristen tage- oder wochenweise kommen nicht in Betracht (vgl. BGH v. 8.1.2014 – VIII ZR 210/13).

Praxishinweis: 

Der Entscheidung ist beizupflichten, so dass auch ohne Abmahnung ein Kündigung gerechtfertigt ist. Es darf darauf hingewiesen, dass Gerichten schon in dem Einstellen der Immobilienanzeige bei der oben erwähnten Plattform eine gravierende Pflichtverletzung des Mieters sehe, die eine Kündigung nach § 573 II Nr.1 BGB rechtfertigen können.  Erst recht, wenn der Mieter auf Abmahnung die Anzeige nicht sofort entfernt ist die Kündigung meiner Ansicht nach gerechtfertigt. 

Folge ist, dass der Verlust der Wohnung droht. 

Da es sich bei der Vermietung über die oben erwähnte Plattform meist um eine wiederkehrende gewerbliche Vermietung handelt, sei darauf aufmerksam zu machen, dass diese meist nicht unerheblichen Einnahmen natürlich zu versteuern sind. Zudem kassiert die Plattform einen Anteil an der Miete, da die Plattform sich als sog Match Makerin (Vermittlerplattform) suggeriert und dies aus den Bedingungswerk folgt.  

Zusammenfassend festzuhalten ist, dass diese Untervermietung wegen den damit verbundenen Risiken für den Untervermieter keine gute Idee ist. Zudem ist es auch möglich, dass gerade bei Vermietung teuerer Wohnungen, der Untermieter (Gast nach den Statuten der Plattform) Schäden anrichtet, wofür grundsätzlich der Untervermieter haftet, wenn bei dem Untermieter nichts zu holen ist. 

Der Unterz. ist auf die Materie hoch spezialisiert und hilft gerne mit Rat und Tat. 

Mit besten Grüßen

Rechtsanwalt und Mediator Robin Wulff