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Kann der Vermieter von Gewerbeimmobilien Betriebskosten trotz Abrechnung nachfordern?
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Kann der Vermieter von Gewerbeimmobilien Betriebskosten trotz Abrechnung beliebig nachfordern? Der Bundesgerichtshof hat sich im Urteil vom 10.7.2013 mit dieser Frage beschäftigt.
Der Vermieter hatte dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung übersandt und das Guthaben aufgrund der Vorauszahlungen ausgezahlt. Der Mieter monierte einige Positionen und der Vermieter überprüfte seine Abrechnung und ergänzte um eine Position. Die korrigierte Abrechnung führte zu einer Nachforderung. Diese wollte der Mieter nicht bezahlen.
Strittig war die Rechtsfrage, ob mit der Abrechnung der Betriebskosten der gewerbliche Vermieter auf weitere Positionen automatisch verzichtet oder nicht. Muss der Mieter von Gewerberäumen nachzahlen oder nicht?
Mietverträge über Wohnraum und Gewerbemietverträge unterliegen teilweise sehr unterschiedlichen Regelungen. Bei letzteren fehlen viele Schutzvorschriften zugunsten der Mieter.
Als Gewerbemietverträge gelten z. B. das Anmieten eines Ladens, die Pacht eine Gaststätte oder die Mietverträge über Büro- oder Lagerräume, kurzum die Anmietung von Räumen und Flächen zu Erwerbszwecken.
Der BGH hat nun entschieden, dass der Vermieter trotz Betriebskostenabrechnung nachfordern kann. Er begründet dies u. a. damit, dass für ein Schuldanerkenntnis bzw. einen Vertrag über einen Verzicht von beiden Seiten Erklärungen mit Rechtsbindungswillen vorliegen müssten. Im Regelfall wird der Vermieter mit der Abrechnung nicht erklären wollen, dass er auf weitere Nachforderungen verzichtet.
Es bleibt beiden Mietvertragsparteien aber unbenommen, einzelvertraglich zu vereinbaren, dass ein bestimmter Saldo der Betriebskosten und Betriebskostenabschläge als endgültig akzeptiert wird bzw. beide Seiten auf Korrekturen verzichten.
Zum anderen greift die allgemeine Verjährung und Verwirkung, dies ist aber ein sehr weiter zeitlicher Rahmen.
Fazit:
Als Vermieter können Sie Fehler also korrigieren, wenn Sie etwas vergessen haben. Damit sollten sie aber nicht zu lange warten, da andernfalls die Verjährung und ggf. Beweisprobleme drohen. Umgekehrt sollte man als Mieter von Gewerberäumen wissen, dass der gesetzliche Schutz niedriger ist und es auf den meist sehr umfangreichen Mietvertrag im Detail ankommt. Lassen Sie sich zu deren Inhalt vor Unterzeichnung und bei Unklarheiten beraten.
Rechtsanwältin Krönert
Bandmann & Krönert Partnerschaft
Frau Rechtsanwältin Krönert bearbeitet vertieft das Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Das umfasst z. B. Themen wie Rechte und Pflichten aus gewerblichen Mietverträgen und deren Abschluss oder Kündigung. Den theoretischen Kurs für den Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht hat sie erfolgreich abgeschlossen.
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