Kann zu viel Isolierung die Miete mindern?

Die Rechte des Vermieters und des Mieters bei modernen Dämm- und Lüftungskonzepten

Die DIN 1946-6: Lüften von Wohnungen schreibt einen bestimmten Luftaustausch in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern vor. Der Grund: Bei zu geringem Luftaustausch droht stickige Luft und gesundheitsschädliche Schimmelbildung. Ein ausreichend starker „Luftvolumenstrom" muss in den Räumen zirkulieren.

Was aber, wenn die Wohnung aufwändig mit hochisolierenden Doppel- oder Dreifachglasfenstern ausgestattet wird? Energieeffizienz ist schließlich hochaktuell.

Hierin liegt ein Widerspruch. Noch ist unklar, wie dieser Widerspruch mietrechtlich aufgelöst werden soll. Kann der Mieter die aufwändige Erneuerung der Fenster - mit der dazugehörigen Mieterhöhung - mit dem Argument vor Gericht verhindern, dass die neuen Isolierfenster wegen der DIN-Norm unsinnig sind? Ist der Vermieter zum Um- oder sogar zum Rückbau der gerade eingebauten Isolierfenster verpflichtet? Mindert sich die Miete bei Schimmelbefall? Muss der Vermieter Schadensersatz leisten, wenn der Mieter oder seine Kinder durch den Schimmel erkranken?

Rechtsprechung existiert hierzu für Wohnraum noch nicht. Ein obergerichtliches Urteil im Gewerbemietrecht lässt aber aufhorchen: Noch vor Veröffentlichung der DIN-Norm stuften die Richter einen nicht ausreichender Luftvolumenstrom in einem Warenhaus als Mangel der Mietsache ein.

Entscheidend wird wohl sein, ob die Gerichte der Norm den Status einer allgemein anerkannten Regel der Technik zuschreiben. Aktuelle Stimmen meinen kritisch, die Norm sei noch zu kurz „auf dem Markt" und noch nicht durch Wissenschaft und Technik anerkannt.

Das kann man auch anders sehen: Gerade weil Wissenschaft und Technik einen bestimmten Luftaustausch für erforderlich halten, ist dies in eine DIN-Norm aufgenommen worden. DIN-Normen bilden schließlich die Messlatte für allgemein anerkannten Regeln der Technik, egal wie bekannt oder unbekannt in breiten Teilen der Bevölkerung sie sind.

Fachanwaltstipp Mieter: Fordern Sie Ihr Recht auf eine gesunde Luftzirkulation ein! Keiner kann von Ihnen erwarten, dass sie einen umfangreichen Durchlüftungsplan des Vermieters  einhalten. Sicherlich müssen Sie mittags nicht nach Hause fahren, um zu lüften. Bildet sich Schimmel kommen Mietminderung und Schadensersatzansprüche in Betracht.

Fachanwaltstipp Vermieter: Falls Sie eine Modernisierung der Fenster planen, könnten Sie in eine Zwickmühle geraten, wenn dabei die DIN 1946-6 nicht eingehalten wird. Ob es ausreicht, den Mieter zu umfangreichem Lüftungsverhalten zu verpflichten, ist fraglich. Jedenfalls trägt der Mieter selbst ohne DIN-gerechte Luftzirkulation wohl eine Mitschuld, wenn er nicht vereinbarungsgemäß lüftet. Deshalb sollten Sie den Mieter immer vertraglich zu ordnungsgemäßem Lüftungsverhalten verpflichten. Ist das unterlassen worden, sollte man den Mieter auf das ordnungsgemäße Lüftungsverhalten schriftlich hinweisen und sich den Erhalt des Hinweisschreibens schriftlich bestätigen lassen.

Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte