Katasterreferenzwert in Spanien

Steuerliche Stoperfalle beim Immobilienerwerb in Spanien 

Seit dem 1. Januar 2022 gibt es eine wichtige Neuerung im Bereich der Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer bei Immobilientransaktionen in Spanien. 

Bei Käufen ist zur Berechnung der Grunderwerbsteuer der höhere von den beiden nachfolgenden Werten heranzuziehen - beurkundeter Wert oder Katasterreferenzwert.

Sollte vor der notariellen Beurkundung eines Kaufes der Katasterreferenzwert nicht geprüft werden, kann es zu unangenehmen Überraschungen bei der auf diese folgende steuerliche Abwicklung kommen.

Beispiel:

Die Mandanten hatten einen Mietkauf vereinbart und den Kaufpreis der Immobilie vor 3 Jahren auf 500.000,- € fixiert. Nunmehr steht die notarielle Beurkundung zum vereinbarten Kaufpreis unmittelbar bevor und der Käufer hat entsprechend die finanziellen Mittel für die Steuern (Grunderwerbsteuer Balearen 8% bis 400.000,- €, 9% bis 600.000,- € u.s.w.) vorbereitet, die er binnen Monatsfrist an das Finanzamt zahlen muss. 

Bis zum 31.12.2021 hätte sich die Grunderwerbsteuer auf 41.000,- € belaufen. 

Vorliegend ergab allerdings die Prüfung des Katasterreferenzwertes der Immobilie eine unangenehme Überraschung - dieser liegt bei 590.000,- €, mithin 90.000,- € über dem Wert, den der Käufer zahlt / der Verkäufer erhält. 

Der Katasterreferenzwert ändert übrigens nichts an den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien - Verkauf / Kauf zu einem Preis von 500.000,- €, wohl aber hat er einen Einfluss auf die anfallenden Steuern.

Der Käufer muss in der einmonatigen Frist nunmehr einen wesentlich höheren als den geplanten Wert für die Grundwerwerbsteuer zahlen, nämlich auf Grundlage des Katatsterreferenzwerter, der zu einer Grunderwerbsteuer von 49.100,- € führt. "Mal eben" 8.100,- € mehr.....  

Liegt der Katasterreferenzwert übrigens unter dem beurkundeten Kaufpreis, ist der beurkundete Kaufpreis für die Steuerberechnung zugrunde zu legen. Das Finanzamt sichert sich mithin immer den höheren Steueranspruch.

Es kann nur jedem Käufer dringend empfohlen werden, vor der notarieller Beurkundung des Erwerbes, besser noch vor Abschluss des Privatvertrages, den Katasterreferenzwert prüfen zu lassen, um ggf. die Differenz der Steuerforderung noch vorbereiten zu können.

Sobald der Immobilienkauf erst notariell beurkundet ist, läuft die einmonatige Frist zur Zahlung der Grunderwerbsteuer. 

In Spanien gilt das Prinzip der Selbstveranlagung, das bedeutet, dass der Steuerpflichte selbst seine Steuerquote ermitteln (lassen) und fristgerecht abführen muss. Es ergeht kein Bescheid vom Finanzamt.

Erst mit dem Nachweis der Steuerzahlung kann eine Umschreibung im Grundbuch erfolgen. Das Notariat in Spanien übernimmt diese Aufgabe nicht. Diese Dienstleistung übernehmen die sog. Gestorias (Behördendienstleister), aber auch Anwaltskanzleien.