Kein pauschaler „Sicherheitszuschlag" bei Betriebskostenvorauszahlung

Der Fall

Der Vermieter rechnete die Betriebskosten ab und forderte gleichzeitig eine angepasste monatliche Erhöhung der Vorauszahlung. Den monatlichen Zahlbetrag errechnete er, indem er das Abrechnungsergebnis durch 12 dividierte und mit einem zehnprozentigen „Sicherheitszuschlag" versah.

Die Entscheidung

Der Mieter wehrte sich gegen den pauschalen Zuschlag und bekam vor dem Bundesgerichtshof (BGH) Recht. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Es kann dabei auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Eine abstrakte, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigte Erhöhung in Form eines „Sicherheitszuschlages" von 10 %, ist aber nicht mehr als angemessen zu bezeichnen, so das Gericht (Urteil vom 28. September 2011, Az.: VIII ZR 294/10).

Fazit

Es ist dem Vermieter also unbenommen, bis zum Abrechnungszeitpunkt erfolgte Kostensteigerungen konkret zu berücksichtigen. Er muss diese dann aber auch in seinem Erhöhungsverlangen mit angeben.

Offen bleibt die Frage: Kann der Vermieter wenigstens die allgemeine Preissteigerung in Form des Lebenshaltungskostenindexes berücksichtigen? Denn einerseits zeichnet sich dieser Index durch eine gewisse Abstraktion aus, andererseits kann die Entwicklung in dieser Richtung auch erwartet werden.

Rechtsanwalt Falk Gütter

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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