Keine herrenlosen Grundstücke

Wir besprechen heute ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.09.2022, Az. V ZR 151/21. In dem Rechtsstreit ging es um eine Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages.

Rechtsstreit über drei Instanzen

Der Rechtsstreit ging über drei Instanzen. In der ersten Instanz obsiegte der Kläger: Das Gericht verurteilte den Beklagten zur Rückauflassung (sozusagen Rückübertragung) des Grundstücks.

Berufungsgericht: Löschung des Eigentümers

In der zweiten Instanz hatte das OLG Hamm den Beklagten verurteilt, seine Löschung als Eigentümer des Grundstücks zu bewilligen. Hier hatte der Kläger zuvor seinen Klageantrag entsprechend umgestellt.

Gegen dieses Urteil hat der Beklagte Revision eingelegt. Der Bundesgerichtshof hat hierzu geurteilt, dass der Beklagte nicht zur Bewilligung seiner Löschung als Eigentümer des Grundstücks verurteilt werden konnte.

Vergleiche Urteil des BGH vom 16.09.2022, Az. V ZR 151/21:

"Die Verurteilung des Bekl. zur Bewilligung seiner Löschung als Eigentümer des Grundstücks Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises iHv 200.000 EUR kann auch deshalb keinen Bestand haben, weil der Grundbucheintrag, zu dessen Bewilligung das BerGer. den Bekl. verurteilt hat, grundbuchrechtlich unzulässig ist. Die dem Bekl. auferlegte Bewilligung ist nicht wie normalerweise bei dem Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs (§ 894 BGB) darauf gerichtet, dass ein der wirklichen Rechtslage entsprechender Grundbuchstand hergestellt wird, indem die Kl. anstelle des Bekl. als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Sie ist vielmehr entsprechend der Antragstellung im Berufungsverfahren auf die Löschung der Eintragung des Bekl. als Eigentümer beschränkt. Die Folge einer solchen Löschung wäre, dass im Grundbuch ein Grundstück ohne Bezeichnung eines Eigentümers stände. Ohne die Angabe eines Berechtigten ist die Eintragung eines Rechts in das Grundbuch inhaltlich unzulässig. Deshalb kann ein Antrag auf Grundbuchberichtigung nicht auf die Löschung des eingetragenen Eigentümers beschränkt werden (vgl. Senat NJW 1970, 1544 (1545); BGHZ 73, 302 (307 f.) = NJW 1979, 2391). Er muss vielmehr darauf gerichtet sein, dass der Bekl. die Eintragung der Kl. als Eigentümer anstelle seiner Eintragung als Eigentümer bewilligt."

Pikantes Detail

Dieser Antrag auf Löschung des Beklagten war von Klägerseite erst in der Berufungsinstanz gestellt wurden - nach entsprechendem Hinweis des Berufungsgerichts.

Keine herrenlosen Grundstücke

Ein solcher Antrag ist jedoch nach Ansicht des BGH unzulässig: Die Löschung der Eintragung des Beklagten als Eigentümer würde darauf hinauslaufen, dass im Grundbuch überhaupt kein Eigentümer für das Grundstück eingetragen wäre. Dies ist unzulässig, da im Grundbuch für jedes Grundstück der jeweils Berechtigte eingetragen sein muss.

Mit anderen Worten: Herrenlose Grundstücke gibt es nicht.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. 

Vorsicht auch bei richterlichen Hinweisen

Der Fall zeigt sehr anschaulich, dass es zwischen den Instanzen hin- und hergehen kann. 

Letztlich dürfte bereits die Ausgangsentscheidung in der ersten Instanz zutreffend gewesen sein:

Das Landgericht Paderborn hatte den Beklagten ja bereits zur Rückauflassung (d.h. Rückübertragung) verurteilt.

Auch zeigt sich an dem Fall, dass auf richterliche Hinweise nicht immer Verlass ist. Auch diese sollten kritisch geprüft werden. Ggf. lohnt sich ein Widerspruch.

Robert Nebel, M.A.

Rechtsanwalt

Licenciado en Derecho