Keine Mieterhöhung zulässig, wenn die Mietsache in ihren Grundzügen verändert wird

Wird die Mieteinheit zwecks einer Modernisierung in ihren Grundzügen so verändert, dass diese den bisherigen Charakter der Wohneinheit einbüßt, führt dies im Einzelfall zu einem Ausschluss der Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung. So entschied der BGH in dem Urteil vom 21. November 2017, VIII ZR 28/17.

Sachverhalt: 

In dem zugrunde liegendem Sachverhalt handelte es sich um ein älteres in Berlin stehendes Reihenhaus, in welchem vom Vermieter umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt werden sollten. Inhalte der geplanten Modernisierungsmaßnahmen waren vornehmlich:

1. Anbauen einer Wärmedämmung an der Fassade
2. Dach und Bodenplatte 
3. Wechsel von Türen und Fenstern
4. Anbringen von Leitungen unter Putz
5. Die Abänderung des Raumschnitts, sodass Wohnraum und Bad verändert würde
6. Austausch von bisherigen Heizungen mit Gasetagenheizung
7. Austausch bisheriger Sanitärobjekte mit einer neuen Badewanne und Dusche
8. Anbringung von neuen Fliesen am Boden 
9. Verlegen von Anschlüssen für Spül- oder Waschmaschine
10. Herausreißen des Bodens im Hauswirtschaftsraum und Tieferlegung des Bodens
11. Errichten einer neuen Treppe
12. Abbau der Drempelwände und des Spitzbodens über dem Obergeschoss
13. Neuerrichtung einer Terrasse
14. Neuerrichtung von einem Wintergarten und folgendem Wanddurchbruch zur geplanten Wohnküche

Die geplante Dauer der Maßnahmen war mit 14 Tagen angegeben worden.

Daraufhin sollte sich die Kaltmiete aufgrund der geplanten Modernisierungsmaßnahme von 463,62 € auf 2.149,99 € monatlich erhöhen. 

Folgt eine Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen, wird der Mieter dazu aufgefordert eine Duldung zu unterschreiben. Ist der Mieter damit jedoch nicht einverstanden, kann der Vermieter jedoch erst dann mit den Baumaßnahmen beginnen, nachdem der Mieter die Maßnahmen duldete. Tut er dies dennoch, könnten betroffene Mieter einen Baustopp erwirken. 

Der Mieter unterschrieb die Duldung nicht. 

Der Mieter unterschrieb in diesem Fall die Duldung nicht, weshalb der Vermieter den Mieter auf Duldung der Maßnahmen verklagte. Zudem verlangte der Vermieter die Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses und die Entfernung der von der beklagten Mieterpartei im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung. Weiterhin verlangte er Schadensersatz für die Schäden, welche aufgrund der Verletzung der Duldungspflicht entstanden. 

Die Identität der Räume darf nicht gefährdet sein.

Entscheidung: 

Die Klage des Vermieters wurde jedoch vom BGH abgewiesen. 

Denn hier handele es sich laut BGH bei den geplanten Baumaßnahmen nicht um Modernisierungen im Sinne des § 555b BGB. 

Es handele sich auch insbesondere nicht um wohnwertverbessernde Maßnahmen, also um eine Verbesserung der Mieträume, wenn Mieträume komplett neu geschaffen werden und „die Identität der Räume vor und nach den Umgestaltungsmaßnahmen nicht mehr gewährt sei.“ 

Fazit: 

Tipp für den Mieter: 

Nehmen Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vor, in denen etwas Neues entsteht, welche die Identität der bisherigen Wohnung derart verändert, dass der Gesamtcharakter nicht mehr erkennbar ist, müssen Mieter keine Mieterhöhung dulden. Diese Begrifflichkeit ist jedoch derart unbestimmt, dass es stets auf eine Einzelfallentscheidung des Gerichts ankommt. Lassen Sie sich daher rechtzeitig rechtlich beraten. 

Allgemeine Anhaltspunkte für den Mieter:

Drastische bauliche Veränderungen, wie

1. die Veränderungen des Wohnraumschnitts,
2. der Abbau von wesentlichen baulichen Elementen, welche die Wohnung als solche Charakterisieren, oder
3. der Anbau von wesentlichen neuen Elementen

können dazu führen, dass der Gesamtcharakter der Wohnung als solche nicht mehr erkennbar ist. Dies führt dazu, dass die vom Vermieter veranlasste Maßnahme keine Wohnwertverbesserung, sondern eine komplette Neuschaffung des Wohnraums darstellt. Daraus folgt schlussendlich der Ausschluss des Modernisierungscharakters, der Maßnahmen und die Abwehr der Mieterhöhung zu Lasten des Vermieters.

Tipp für den Vermieter:

Vermieter sollten bei Modernisierungsmaßnahmen gemaßregelt vorgehen und nicht Baumaßnahmen in Auftrag geben, welche den Wohnungscharakter dergestalt verändern, dass die Wohnung in ihrer Urform nicht mehr zu erkennen ist. Damit eine Baumaßnahme als Modernisierung gelten kann, sollte auch von den sogenannten Luxusmodernisierungen abgesehen werden, welche die Wohnung dergestalt aufwerten, dass diese den Standard einer modernen Wohnung maßgeblich übersteigt. Andererseits muss die bauliche Maßnahme auch die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands übersteigen, um eine Modernisierungs- und keine Instandsetzungsmaßnahme zulasten des Vermieters begründen zu können.