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Kündigung Mietverhältnis wegen (älterer) Mietrückstände
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Es war bisher in der Rechtsprechung nicht abschließend geklärt, ob Vermieter von Wohnraum dem Mieter auch wegen älterer Mietrückstände kündigen können, insbesondere ob sie bei älteren Mietrückständen fristlos kündigen können.
Die Kündigungsmöglichkeiten eines Wohnraumvermieters, insbesondere die vorgesehene fristlose Kündigung in bestimmten Fällen, sind in den §§ 543 und 569 BGB geregelt.
Das Gesetz kennt für sogenannte Dauerschuldverhältnisse aber noch eine andere allgemeine Vorschrift in § 314 BGB. Dort heißt es in § 314 Abs. 3 BGB: „Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.“
Bislang war es zumindest umstritten, ob die allgemeine Regelung in § 314 Abs. 3 BGB auf das Mietrecht, insbesondere Wohnraummietverhältnisse, Anwendung findet.
Diese Frage hat der Bundesgerichtshof nunmehr eindeutig geklärt und die Anwendung des § 314 auf Wohnraummietverhältnisse verneint.
Nach Ansicht der Bundesrichter sind die Kündigungsmöglichkeiten für Wohnraummietverhältnisse abschließend speziell geregelt und ein Rückgriff auf die allgemeine Regelung des § 314 BGB für Dauerschuldverhältnisse ist nicht möglich.
Wenn in der spezialgesetzlichen Regelung keine weiteren Einschränkungen vorhanden sind, kann der Vermieter auch für länger zurückliegende Mietrückstände kündigen, sowohl ordentlich als auch fristlos, wenn die Voraussetzungen vorliegen. Die einzige Grenze wäre in einem solchen Fall der Eintritt der Verjährung, so die Bundesrichter.
(Siehe BGH-Urteil vom 13. Juli 2016, Aktenzeichen: VIII ZR 296/15)
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