Kündigung und Räumungsklage – schnelles Handeln lohnt sich!

1. Ausgangssituation

Der Mieter zahlt schon wieder nicht! Der Ärger vieler Vermieter ist oft groß, wenn Mietschulden auflaufen. Häufig wird bei privaten Vermietern dann der nächste Monat in der Hoffnung abgewartet, dass die nicht gezahlte Miete doch noch nachgezahlt wird. Bei professionellen Hausverwaltungen werden bei Mietzahlungen zunächst Mahnungen versandt. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass bei Zahlungsschwierigkeiten zuerst die Mietzahlungen eingestellt werden. Wenn sich die Angelegenheit hinzieht, droht häufig ein völliger Zahlungsausfall zu Lasten des Vermieters. Dabei kann durch ein schnelles und stringentes Agieren des Vermieters häufig größerer Schaden abgewendet werden.

2. Schnelles Handeln durch Kündigung geboten!

Der Mieter ist nach den überwiegenden vertraglichen Vereinbarungen – sowohl im Wohn- als auch im Gewerberaummietbereich – zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats verpflichtet (für Wohnraum in § 556 b BGB geregelt). Der BGH hat hier zwar entschieden, dass der Mieter die Zahlung bis zum dritten Werktag z.B. in Form einer Überweisung lediglich veranlasst haben muss. Eine Verzögerung der Bank geht dann zu Lasten des Vermieters. Jedenfalls kann jeder Vermieter spätestens ab jedem zehnten Werktag Konsequenzen aus der Nichtzahlung der Miete ziehen. Hier sollte dann nicht gezögert werden, die Miete umgehend einzufordern. Spätestens ab der zweiten fehlenden Monatsmiete sollte eine Kündigung erfolgen, um das Aufhäufen von Rückständen zu vermeiden.

Hierdurch zieht der Vermieter dann praktisch die „Notbremse“ für alle Beteiligten.

3. Keine Zeit durch „unbrauchbare“ Kündigungen verlieren

Viel Zeit geht verloren, wenn Kündigungen laienhaft abgefasst werden, so dass sie als Grundlage für eine anschließende Räumungsklage nicht genutzt werden können. Leider sind die Formalien um eine Kündigung herum schwieriger einzuhalten, als gedacht: Das beginnt bereits bei der Benennung des korrekten Vermieters, dem Einhalten von Vertretungsregelungen, der Benennung der Kündigungsgründe usw. Hinzu kommen Probleme im Bereich der Zustellung, denn der Vermieter ist für den Zugang der Kündigung beweisbelastet. Ein Einschreiben mit Rückschein – wie so oft angenommen – ist jedenfalls kein hinreichender Beweis.

Hier lohnt es sich, die Kündigung professionell durch einen Rechtsanwalt abfassen und dann zustellen zu lassen. Häufig wird die Zustellung dann über einen Gerichtsvollzieher vorgenommen. Die Kosten der Zustellung über einen Gerichtsvollzieher sind gering.

Zeit und Kosten lassen sich daher sparen, wenn der Vermieter sich umgehend dazu entschließt, einen Rechtsanwalt einzuschalten, der die Situation rechtlich prüft und von Anfang an die „richtigen“ Schritte z.B. in Form einer Abmahnung oder Kündigung wählt.

4. Keine Scheu vor Räumungsklagen

Der Vermieter sollte nicht zögern, umgehend nach Vorliegen der Voraussetzungen eine Kündigung auszusprechen. Wenn die Räumungsfrist verstrichen ist, ist eine Räumungsklage zeitnah zu erheben.

Die Räumungsklage bietet dem Vermieter die Möglichkeit, seinen Räumungs- und Herausgabeanspruch zügig durchzusetzen, da diese nach § 272 Abs. 4 ZPO durch die Gerichte vorrangig und beschleunigt durchzuführen ist.

In der Räumungsklage selbst kann jederzeit erneut gekündigt werden, so dass eine ggf. unwirksam gewordene Kündigung durch eine weitere Kündigung „aufgefangen“ werden und der Prozess doch noch gewonnen werden kann.

Nicht selten melden sich bereits während des Klagverfahrens die zuständigen Behörden (z.B. Amt für Wohnungsnotfälle), um die Zahlung des Rückstandes und ggf. auch der angefallenen Kosten anzubieten, wenn der Mieter in den Räumlichkeiten verbleiben kann. Der Vermieter geht dann häufig ohne finanziellen Verlust aus dem Klageverfahren, da er nicht nur die Rückstände, sondern auch die gesamten Rechtsanwalts- und Gerichtskosten erstattet erhält.

Es gibt daher viele sehr gute Argumente, warum Vermieter stringent ihre Zahlungsansprüche durch Ausspruch einer Kündigung und anschließender Räumungsklage verfolgen sollten.

Dr. Melanie Ramm

Rechtsanwältin 

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht