Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei der Wohnungsmiete

Eine der häufigsten Rechtsfragen bei der Wohnungsmiete ist eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters.

Denkbar sind eine außerordentliche fristlose Kündigung oder bei unbefristeten Mietverhältnissen eine ordentliche fristgebundene Kündigung.

1. Fristlose Kündigung

Der Vermieter von Wohnräumen kann das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters kündigen, wenn

- der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

- in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Rückstand muss die Grundmiete und etwaige Nebenkostenvorauszahlungen bzw. -pauschalen erfassen. Rückstände mit Nebenkostennachzahlungen bleiben außer Betracht.

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung, etwa mit einer Schadensersatzforderung gegen den Vermieter, befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Bei der Wohnraummiete wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch dann unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage an den Mieter hinsichtlich der gesamten fälligen Miete und einer etwaigen Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle, z.B. das Jobcenter, zur Befriedigung verpflichtet.

Dies gilt nicht, wenn eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs bis zu zwei Jahren zuvor bereits versucht wurde und diese nach der vorgenannten Regelung nachträglich unwirksam geworden war.

Eine vorherige Abmahnung wegen des Zahlungsverzugs ist vor Ausspruch der Kündigung nicht erforderlich.

2. Ordentliche Kündigung

Sofern der Mietrückstand den für eine fristlose Kündigung erforderlichen Betrag nicht erreicht, kommt unter Umständen eine ordentliche Kündigung wegen verschuldeten Zahlungsverzugs des Mieters in Betracht.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann auch ein Zahlungsverzug des Mieters sein.

Zahlungsrückstände des Mieters können unter Umständen eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn sie – den Betrag einer Monatsmiete übersteigen und – im Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat andauern.

Weitere Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung ist, dass der Mieter die Gründe für seine verspätete Zahlung verschuldet hat. Der Mieter kann sich etwa auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit wegen Arbeitslosigkeit oder Krankheit berufen.

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird nicht unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete und Nutzungsentschädigung bezahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.

Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete innerhalb der genannten Fristen kann aber möglicherweise nach Treu und Glauben zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung führen.

Dem Mieter bleibt bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs jedenfalls die Möglichkeit, der Kündigung nach § 574 BGB zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch nach einer Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Sozialklausel).

3. Sonderregelungen aufgrund der COVID-19-Pandemie

Der Bundestag hat in seinem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.3.2020 verschiedene Regelungen getroffen, die auch Miet- und Pachtverhältnisse betreffen.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume (insbesondere über Wohn- oder Geschäftsräume) nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19 Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen.

Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. Dies betrifft etwa Kündigungen wegen Zahlungsrückständen, wenn das Kündigungsrecht bereits vor dem 1.4.2020 bestanden hat, bei Wohnraum auch etwa Eigenbedarfskündigungen oder Verwertungskündigungen.

Von den vorgenannten Grundsätzen kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Die vorgenannten Regelungen sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

Die vorgenannten Regelungen sind nur bis zum 30.6.2022 anzuwenden, so dass Mieter und Pächter bis dahin die von Ihnen einbehaltenen Mieten bzw. Pachtzinsen nachgezahlt haben müssen.

Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Kündigungsbeschränkung auf Zahlungsrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum vom 1.7.2020 bis längstens zum 30.9.2020 entstanden sind, wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen oder die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die COVID-19-Pandemie weiterhin in erheblichem Maße beeinträchtigt bleibt.