Kündigungs-Joker: Kündigung befristeter Gewerbemietverträge bei Formmangel

Gewerbemietverträge, z.B. über Büroflächen oder im Bereich Einzelhandel, werden in aller Regel befristet abgeschlossen, also mit einer festen Laufzeit von meist mehreren Jahren. Für den Bereich Gastronomie gilt das für den Pachtvertrag entsprechend. Das gibt dem Mieter oder Pächter Planungssicherheit auf der einen Seite. Andererseits ist eine ordentliche Kündigung des Vertrags während der vereinbarten Laufzeit meist nicht möglich. Problematisch wird das, wenn das Unternehmen nicht wie erwartet läuft oder aktuell stark unter der Corona-Pandemie leidet. Aber gibt es vielleicht dennoch eine Möglichkeit, sich als Mieter vorzeitig aus dem befristeten Gewerbemietvertrag zu lösen? Die Antwort lautet: unter Umständen ja. Denn leidet der Gewerbemietvertrag an einem sog. Formmangel ist eine ordentliche Kündigung möglich.

Aber gibt es vielleicht dennoch eine Möglichkeit, sich als Mieter vorzeitig aus dem befristeten Gewerbemietvertrag zu lösen? Die Antwort lautet: unter Umständen ja. Denn leidet der Gewerbemietvertrag und einem sog. Formmangel ist eine ordentliche Kündigung möglich. 

Kein Sonderkündigungsrecht „wegen Corona“

Vor allem aktuell – in der „zweiten Welle“ der Corona-Pandemie – ist das durchaus eine denkbare Möglichkeit, sich aus den Fesseln Mietvertrages zu lösen.   

Denn eine Art Sonderkündigungsrecht wegen Schließungsanordnungen oder schlichtweg ausbleibender Kundschaft hat man auch in Corona-Zeiten nicht. Maßnahmen eines Lockdowns – oder auch eines „Lockdown Light“ und sich daraus ergebenden Zahlungsschwierigkeiten sind juristisch betrachtet keine Grundlage für eine Art Sonderkündigungsrecht. Grundsätzlich kann erst der Insolvenzverwalter einen befristeten Gewerbemietvertrag oder Pachtvertrag nach § 109 InsO  unter Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn Insolvenz angemeldet bzw. ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Aktuell (Stand 29.10.2020) darf ein Gewerbemieter auch seine Miet- oder Pachtzahlungen NICHT einbehalten, ohne eine Kündigung des Mietvertrages zu riskieren. Eine entsprechende gesetzliche Regelung aus dem Frühjahr 2020 ist Ende Juni 2020 abgelaufen und aktuell NICHT anwendbar, solange keine neue Regelung dazu in Kraft tritt! Wer die Miete oder Pacht nicht bezahlt, um damit eine Kündigung zu provozieren ist dabei nicht gut beraten: Denn kommt es nicht zu einer Neuvermietung, schuldet der Mieter eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete, bis ein neuer Mieter gefunden ist oder der Vertrag endet. Es ist also faktisch „nichts gewonnen“. 

Auch ist es denkbar, dass man als Gewerbemieter oder Pächter gem. § 313 BGB für die Zeit eines möglichen zweiten Lockdowns und dessen Folgen Anpassung seines Miet- oder Pachtvertrages im Hinblick auf eine Minderung der Miete oder Pacht verlangen kann. Dieser Ansatz ist aber schon für die „erste Welle“ durchaus umstritten und dürfte es für die „zweite Welle“ nicht weniger bleiben.

Vorzeitige Kündigung: Schriftform-Fehler macht es möglich

Eine rechtliche Möglichkeit gibt es aber dennoch, wenn man den Gewerbemietvertrag oder Pachtvertrag vorzeitig beenden will - und diese Möglichkeit besteht tatsächlich unabhängig von der Corona-Pandemie. Sie ist aber aktuell natürlich für Gewerbemieter, die die Pandemie hart trifft, ggfs. ein echter „Rettungsanker“: Wurde der Gewerbemietvertrag oder Pachtvertrag mit einer vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr nicht schriftlich geschlossen oder z.B. ein Vertragsverlängerung oder wesentliche Vertragsveränderung nicht schriftlich fixiert, gilt der Gewerbemietvertrag als unbefristet geschlossen. Das ist ausdrücklich in § 550 Abs. 1 BGB festgelegt. 

Dieser unbefristete Gewerbemietvertrag kann dann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von max. sechs Monaten ordentlich gekündigt werden. 

Wichtig ist allerdings auch zu wissen: Leidet der Mietvertrag unter einem solchen Formmangel, kann auch der Vermieter ordentlich kündigen. Nicht selten provozieren Vermieter deshalb diesen Formfehler, um sich ein Hintertürchen für eine vorzeitige Kündigung zu schaffen. Dieses Hintertürchen kann man aber natürlich auch als Mieter nutzen, wenn es notwendig wird…

Wann kann ein Schriftform-Fehler passieren?  

Ein Formfehler in einem befristeten Gewerbemietvertrag kann zu unterschiedlichen Zeitpunkten passieren, z.B. bei

1. Vertragsunterzeichnung   

2. Vertragsanpassungen (z.B. neuen Miete, zusätzliche/ weniger Fläche etc.)     

3. Vertragsverlängerungen (Laufzeitverlängerungen vor Ende der ursprünglich vereinbarten Laufzeit)

Wird der Gewerbemietvertrag also z.B. nur per E-Mail (nicht eingescanntes, per E-Mail versendetes Dokument!) oder mit Nachrichten im Messenger geschlossen, abgeändert oder verlängert, kann ein Schriftformmangel vorliegen, den man als „Kündigungs-Joker“ in der Krise nutzen kann! 

Sie wollen Ihren Vertrag prüfen lassen?

Sie wollen Ihren befristeten Gewerbemietvertrag vorzeitig kündigen, sind sich aber nicht sicher, ob ein Schriftform-Mangel Ihnen diese Möglichkeit gibt? Ich prüfe gerne Ihren Mietvertrag und kläre für Sie, ob und wie Sie sich ggfs. frühzeitig aus Ihrem Mietvertrag lösen können.