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Mieterhöhung

Erhöhung des Mietzinses während eines bestehenden Mietverhältnisses durch den Vermieter.

Der Vermieter hat innerhalb eines Mietvertrages das Recht, die Miete in begrenzten Umfang zu erhöhen, dazu braucht er allerdings grundsätzlich die Zustimmung des Mieters.
Von dieser Regelung gibt es lediglich zwei Ausnahmen:

  • Nach Modernisierungen können elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.
  • Erhöhungen der Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Wasserversorgung) können bei Bruttomieten anteilig auf die Mieten umgelegt werden - auch rückwirkend. Das muss aber ausdrücklich im Mietvertrag so vereinbart sein.

Liegen solche zustimmungsfreien Gründe nicht vor, so kann der Vermieter die Zustimmung verlangen und gegebenenfalls auch einklagten, soweit sein Erhöhungsverlangen die gesetzlich exakt festgelegten Voraussetzungen erfüllt.
Diese sind für Wohnraum (§§ 557 Absatz 3, 558 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB):

  • Die Miete ist in den letzten 15 Monaten vor Erhöhungszeitpunkt unverändert geblieben.
  • Die erhöhte Miete übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.
  • Die Miete steigt innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (Kappungsgrenze).

Die Miete darf bei Wohnraum also nur erhöht werden, wenn der Mieter weniger zahlt als ortsüblich ist. Als Vergleichsmiete gilt die Durchschnittsmiete vergleichbarer Wohnungen.
Um zu begründen, dass der verlangte Mietzins dem entspricht, was eine vergleichbare Wohnung ortsüblich kostet, stehen den Vermieter grundsätzlich drei Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Der Vermieter kann sich auf den Mietspiegel seiner Stadt berufen.
  • Der Vermieter kann drei Vergleichswohnungen angeben, für die eine höhere Miete gezahlt wird. Das Errechnen eines Durchschnittswertes ist unzulässig.
  • Die Mieterhöhung wird durch ein Gutachten begründet, das von einem öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen stammt.

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze bleiben Mieterhöhungen, die wegen Modernisierung erfolgt sind, außer Betracht.

Die Mietererhöhung muss dem Mieter in Textform mitgeteilt werden (E-Mail reicht, keine eigenhändige Unterschrift notwendig). Es muss allen im Mietvertrag bezeichneten Vertragspartnern zugehen - auch wenn einer bereits ausgezogen ist.

In drei Arten von Mietverträgen sind Mieterhöhungen anders geregelt:

  • Bei zeitlich befristeten Mietverträgen darf die Miete innerhalb der vereinbarten Laufzeit nicht erhöht werden (sofern nichts anderes vereinbart wurde).
  • Bei Staffelmietverträgen wird Zeitpunkt und Ausmaß jeder Mieterhöhung bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Dabei muss der exakte Erhöhungsbetrag oder die neue Grundmiete genannt werden. Außerdem muss zwischen jeder Mieterhöhung mindestens ein Jahr liegen.
  • Bei Verträgen mit einer Mietgleitklausel wird die Miete an die durchschnittliche Einkommensentwicklung, die das Bundesamt für Statistik feststellt, gekoppelt. Die Anpassung tritt jedoch nicht automatisch ein, sondern muss jeweils ausdrücklich verlangt werden.
Praxistipp:

Der Mieter schuldet die Zahlung der erhöhten Miete erst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung.