Drucken
Merken

Mietmängel

Fehler, die eine Mietsache aufweist.

Aus dem Mietvertrag muss der Vermieter dem Mieter die gemietete Sache frei von Mängeln überlassen.
Der Vermieter hat rechtlich dafür einstehen, dass die Mietsache keine Mängel (Sachmangel oder Rechtsmangel) aufweist.

  • Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Sache nicht die vertraglich vereinbarte oder vertraglich vorausgesetzte Beschaffenheit hat (Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit).
  • Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder teilweise entzogen wird.

Ein Mangel kann sowohl von Anfang an bestehen oder nachträglich auftreten.

Wird durch den Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert (Mietmängel), kann der Mieter bestimmte Mängelrechte geltend machen.
Er kann grundsätzlich:

  • die Beseitigung des Mangels verlangen
  • die Miete entsprechend der Beeinträchtigung mindern, soweit die Beeinträchtigung nicht nur unerheblich ist (§ 536 BGB)

Beseitigt der Vermieter den Mangel innerhalb einer angemessenen, vom Mieter bestimmten Frist nicht (Verzug), kann der Mieter zusätzlich:

  • Schadensersatz verlangen, wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss bestanden hat oder nachträglich vom Vermieter zu verschulden ist (§ 536a Absatz 1 BGB)
  • den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Absatz 2 Nr. 1 BGB)
  • außerordentlich kündigen (§ 543 Absatz 1, Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 BGB)

Mängel können auch ohne Verzug des Vermieters auf dessen Kosten vom Mieter selbst beseitigt werden, wenn eine umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (z. B. Überschwemmung durch Rohrbruch, ausgefallene Heizung im Winter).

Die Mängelansprüche sind ausgeschlossen, wenn:

  • der Mieter den Mangel bei Vertragschluss kannte (§ 535b Satz 1 BGB)
  • dem Mieter der Mangel bei Vertragsschluss grob fahrlässig unbekannt geblieben ist und der Vermieter den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat (§ 535b Satz 2 BGB)
  • der Mieter dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hat (Mängelanzeige), soweit er für den Vermieter nicht offensichtlich war (§ 536c Absatz 1 BGB)
  • die Haftung für den Mangel rechtmäßig durch Vertrag ausgeschlossen wurde
Praxistipp:

Die Anzeige des Mangels sollte an den Vermieter schriftlich erfolgen. Sie kann bereits gleichzeitig eine angemessene Frist enthalten (z. B. 14 Tage), innerhalb der Vermieter den Mangel zu beseitigen soll.