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Nebenkosten

Nebenkosten sind die laufenden Aufwendungen für eine Mietsache, die der Vermieter teilweise oder gänzlich auf den Mieter überträgt.

Grundsätzlich muss der Mieter keine Nebenkosten zahlen. Ob überhaupt und, wenn ja, welche Kosten Mieter zusätzlich zur Miete noch zahlen müssen, hängt von drei Faktoren ab:

  • es muss sich um gesetzlich zulässige Betriebskosten handeln.
  • es muss im Vertrag ausdrücklich vereinbart sein, dass diese Kosten zusätzlich zur Grundmiete zu zahlen sind.
  • die Kosten müssen auch tatsächlich angefallen sein.

Neben den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind im Zusammenhang mit der Betriebskostenproblematik vor allem zwei Verordnungen von Bedeutung. Die II. Berechnungsverordnung und die Heizkostenverordnung.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. So lautet die Definition für den Betriebskostenbegriff in der II. Berechnungsverordnung. Daneben enthält die Verordnung einen abschließenden Katalog von denkbaren und möglichen Betriebskostenarten. Insgesamt werden 17 verschiedene Kostenarten hier aufgeführt:

Drei Kostenarten betreffen "warme" Betriebskosten (diese sind grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen):

  • Heizkosten,
  • Kosten der zentralen Warmwasserbereitung,
  • Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen.

Die übrigen 14 Kostenarten sind die sogenannten "kalten" Betriebskosten:

  • Grundsteuer,
  • Wasserversorgung,
  • Abwasser,
  • Fahrstuhlkosten,
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr,
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung,
  • Gartenpflege,
  • Beleuchtung,
  • Schornsteinreinigung,
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen,
  • Hausmeister,
  • Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel,
  • Maschinelle Wascheinrichtungen,
  • Sonstige Betriebskosten.

Nur diese Kostenarten darf der Vermieter zusätzlich zur Miete verlangen, wenn sie laufend entstehen und wenn dies vertraglich vereinbart ist.

In der Praxis gibt es im wesentlichen zwei Möglichkeiten hinsichtlich der Vereinbarung von Betriebskosten:

  • Vereinbarung einer sog. Bruttomiete: Alle Nebenkosten sind bereits in der Miete enthalten.
  • Vereinbarung einer Vorauszahlung: In diesem Fall zahlt der Mieter einen monatlichen Abschlag. Die Höhe richtet sich in der Regel nach den in der Vergangenheit angefallenen Kosten. Am Ende der Abrechnungsperiode wird über die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet. Waren die Kosten höher als die Vorauszahlungen, muss der Mieter nachzahlen. Umgekehrt hat er ein Guthaben.

Die Abrechnung muss bis zum 30.06. des folgenden Jahres erstellt sein. Im Falle der Vorauszahlung ist dem Mieter die endgültige Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu übermitteln. Nach diesem Zeitraum ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen (Ausnahme: der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten). Der Mieter kann Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nur bis spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung geltend machen.