Mängel an der Mietsache – Was tun?

Schenkt man der auf Statista veröffentlichten Studie zur Umfrage der aktuellen Wohnsituation der Bevölkerung in Deutschland bis 2021 glauben, so nimmt die Anzahl der Personen, die zur Miete wohnen, seit 2017 konstant zu. Bereits aktuell wohnen knapp 70 % aller Ein-Personen-Haushalte und knapp 58 % aller Deutschen zur Miete. Doch nicht jedes Mietverhältnis läuft harmonisch ab.

Ärgernisse stehen sowohl für Vermieter als auch für Mieter auf der Tagesordnung.

Zahlungsrückstände, saftige Nebenkostenabrechnungen oder Mängel an der Mietsache seien nur beispielsweise genannt. Liegen Mängel an der Mietsache vor, gilt es für beide Vertragsparteien einiges zu beachten.

Ein Mangel stellt eine nachteilige Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit dar, die die Gebrauchsfähigkeit des Mietobjekts beeinträchtigt.

Treten Mängel am Mietobjekt auf, so hat der Vermieter diese grundsätzlich zu beseitigen. Der Mieter ist nach § 536c BGB zur „unverzüglichen“ Anzeige (ohne schuldhaftes Zögern) verpflichtet.

Mängel am Mietobjekt können zur Minderung der Miete sowie zu Schadenersatzansprüchen führen.

Zu beachten ist, dass die Mietminderung im Falle eines Mangels automatisch kraft Gesetzes eintritt (vgl. § 536 BGB) und solange besteht, bis der Mangel behoben ist. Der Mieter muss die Minderung nicht vorher gegenüber seinem Vermieter ankündigen. Kommt der Mieter allerdings seiner Pflicht zur Mängelanzeige nicht nach, so kann er vom Vermieter für den daraus folgenden Schaden in Anspruch genommen werden (§ 536c Abs. 2 S. 1 BGB) und verliert seine Mängelrechte (vgl. § 536c Abs. 2 S. 2 BGB).

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Art und Schwere des Mangels im Einzelfall und kann im Extremfall sogar zu einer Minderung auf „null“ führen. Das Amtsgericht München hat etwa entschieden, dass eine Mietminderung in Höhe von 100% gerechtfertigt sein kann, wenn ein Mieter eine erhebliche Schimmelbildung lediglich durch Dauerlüften verhindern kann (vgl. AG München, Urteil vom 11.06.2010 – Az.: 412 C 11503/09).

Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug oder bedarf es einer unaufschiebbaren Beseitigung des Mangels (sog. Notmaßnahmen), kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen (vgl. § 536a Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB).

Mieter, die beabsichtigen, die Miete mangelbedingt zu mindern, sei jedoch äußerste Vorsicht angeraten. Wird die Minderungsquote zu hoch angesetzt, können schnell erhebliche Zahlungsrückstände entstehen, die gegebenenfalls eine Kündigung des Vermieters rechtfertigen.

Was sollten Mieter also tun?

Mieter sollten daher ihren Vermietern schnellstmöglich jeden Mangel, aus Beweisgründen möglichst nachweisbar, anzeigen.

Dabei sollte der Mieter dem Vermieter auch eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen, die nach Möglichkeit einen bestimmten Kalendertag als Fristende ausweist.

Die zu behebenden Mängel sollten so genau wie nur möglich bezeichnet werden. Auch sollte dem Vermieter gegenüber vorsorglich erklärt werden, dass die Mietzahlung von nun an unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlt wird.

Potentielle Beweise sollten stets gesichert werden.

Abschließend sei darauf hingewiesen, dass dieser Artikel eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzt.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.