Mängel beim Hauskauf 2019 – ABC der Mängel – Teil 1

Allgemeine Erläuterungen zur Rechtslage

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14) ist zum Teil angenommen worden, dass alle Angaben – etwa aus einem Exposé – letztlich nicht bindend seien, sofern diese nicht beurkundet wurden.

Das ist aber nicht ganz richtig:

Sofern eine bestimmte Eigenschaft nicht notariell beurkundet wurde, führt dieses nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, sodass eine Haftung aus § 434 I S. 1 BGB ausscheidet. Bei vereinbarter Beschaffenheit ist selbst ein Gewährleistungsausschluss unbeachtlich, weil sich dieser Ausschluss nicht auf vereinbarte Beschaffenheiten bezieht. Allerdings gilt dieses für notariell beurkundete Vereinbarungen.

In Betracht kam aber auch eine Haftung des Verkäufers aus § 434 I s. 1 und 3 BGB. Danach wäre die Sache auch frei von Sachmängeln, wenn sie sich zur Verwendung, zu der nach dem vertraglichen Zweck bestimmten Zweck oder sie sich für die für die gewöhnliche Verwendung eignet, die bei solchen Sachen üblich ist. Diese Fälle treten beim Immobilienkauf recht selten auf.

Gestritten wird meist über die Fragen, ob der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen eine Eigenschaft erwarten durfte, § 434 I S. 3 BGB. Das sind insbesondere Exposés oder werbende Anzeigen.

Der BGH führt dazu aus, dass die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, nicht voraussetzt, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet. (BGH 25.1.2019 – V ZR 38/18) Von daher wäre eine Haftung grundsätzlich denkbar.

Der BGH erläutert aber weiter, dass die Vorschrift des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB nur unter dem Vorbehalt gilt, dass nichts anderes vereinbart ist. Das betrifft sowohl einen vereinbarten Haftungsausschluss (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18), als auch Beschaffenheitsvereinbarungen. Der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss erfasst also die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150)

„Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel nämlich dahin auszulegen, dass er nicht für das Fehlen einer vertraglich (ausdrücklich oder stillschweigend) vereinbarten Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt, wohl aber für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB.“ (vgl. BGH Urteile vom 6. November 2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 und vom 22. April 2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14; BGH, Urteile vom 29. November 2006 – VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31, vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074 Rn. 19, vom 26. April 2017 – VIII ZR 233/15, WM 2015, 1225 Rn. 22 und vom 27. September 2017 – VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 23)

Damit hindert ein solcher Haftungsausschluss – zunächst – die Inanspruchnahme aus einem Exposé.

Allerdings setzt dieser Haftungsausschluss regelmäßig voraus, dass der Verkäufer nicht arglistig handelt (BGH Urt. 25.1.2019, V ZR 38/18).

„Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr, vgl. Senat, Urteil vom 21. Juli 2017 – V ZR 250/15, NJW 2018, 389 Rn. 11 mwN)“ (BGH Urt. 25.1.2019 V ZR 38/18)

Wird vor der notariellen Beurkundung von dem Verkäufer eine Erklärung abgegeben, die falsch ist und ist ihm vorzuwerfen, dass diese Erklärung abgegeben wurde, obwohl er wusste, dass die beschriebene Eigenschaft nicht vorliegt, hat dieses für den Verkäufer Konsequenzen, wenn der Käufer den Vertrag nicht mit diesem Inhalt unterschrieben hätte. Gleiches gilt, wenn der Verkäufer den Käufer nicht über einen offenbarungspflichtigen Umstand unterrichtet hat und dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen vorzuwerfen ist. In diesen Fällen kommt u. a. ein Anspruch des Käufers auf Schadensersatz, ebenso ein Rücktritt in Betracht.

Der übliche Gewährleistungsausschluß greift nämlich nicht in Fällen einer Arglist.

Was ist dabei zu beachten?

Sofern notariell eine Beschaffenheit vereinbart wurde, haftet der Verkäufer zunächst dafür, dass diese Beschaffenheit vorliegt. Das ist in den wenigsten Fällen problematisch.

Schwieriger wird es in den Fallgruppen, dass

• der Verkäufer vor der Beurkundung etwa in einem Exposé falsche Angaben gemacht hat, oder
• der Verkäufer über einen offenbarungspflichtigen Mangel nicht aufgeklärt hatte.

Zudem käme eine Haftung der Beklagten aus § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 BGB (culpa in contrahendo) in Betracht. Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache begründen ebenso einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten wie das vorsätzliche Verschweigen von Mängeln (vgl. Senat, Urteil vom 30. März 2001 – V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2553; Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14, NJW 2016, 1815 )

Einen Überblick soll die nachstehende Auflistung geben. Nicht übersehen dabei darf, dass stets eine Einzelfallbetrachtung erfolgen sollte und sich eine schematische Anwendung verbietet.

In den folgenden Teilen werden weitere Einzelheiten dargestellt.