Maklerprovision bei Ausübung eines Vorkaufsrechts nicht verlieren!

Maklerprovision bei Ausübung eines Vorkaufsrechts

Vorkaufsrechte können für Gemeinden, für Mieter – bei erstmaliger Teilung des Eigentums – oder auch einfach aufgrund eines notariellen Vereinbarung, bspw. mit Erben, bestehen.

Doch was passiert mit der Maklerprovision, sofern ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird?

Um diese Frage zu beantworten, muss die Bedeutung der Ausübung eines Vorkaufsrechts verstanden werden. In der Regel hat der Makler seine Dienste bereits vollumfänglich erbracht sodass ein sog. Erstkäufer gefunden, mit diesem und dem Verkäufer ein entsprechender notarieller Kaufvertrag vereinbart wurde. Nun erst erhält der Vorkaufsberechtigte dieses Vertrag zur Kenntnisnahme, verbunden mit der Aufforderung innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist zu erklären, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte oder verzichtet.

Sofern der Vorkaufsberechtigte von der Möglichkeit des Vorkaufsrechts Gebrauch macht, tritt dieser in den Vertrag – wie er bereits vorliegt – ein, jedoch schaut der Makler meist ebenso in die Röhre, wie der Erstkäufer. Der Erstkäufer kauft die Immobilie nicht mehr, er wusste ja auch um das schwebende Vorkaufsrecht. Der Makler aber ärgert sich denn er hat letztlich Leistungen erbracht, die er nun – zumindest vom Erstkäufer - nicht ersetzt verlangen kann, schließlich hat dieser keinen Kaufvertrag geschlossen bzw., ist seinen geschlossenen Kaufvertrag wieder los. 

Sofern der Makler eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer geschlossen hat, erhält er von diesem eine Provision, denn die Verkäuferseite bleibt ja identisch. Was aber wenn der Makler „nur“ – wie meist – eine Provisionsvereinbarung mit dem Erstkäufer hatte? Dann bekommt der Makler nichts! 

Der Vorkaufsberechtigte hat ja auch keine Vertrag mit dem Makler geschlossen, kennt überdies häufig bereits die Immobilie, sodass nicht einmal eine für die Vertragsunterzeichnung kausale Tätigkeit des Maklers erbracht werden könnte.

Dies ist aus Sicht des Maklers unfair, denn letztlich hat der Makler zwar „nur“ den Erstkäufer gefunden, der ja nun nicht mehr kauft. Aber, ohne den Erstkäufer, wäre es ja auch nicht zum Vorkaufsfall gekommen. 

Was also kann der Makler tun, damit sein Provisionsanspruch sicher ist?
Eine sog. Maklerklausel in den notariellen Kaufvertrag darf der Notar nicht ohne Weiteres auf Zuruf des Maklers aufnehmen, es sei denn, dies entspricht dem Willen auch der eigentlichen Vertragsparteien. Jedoch ist es nicht im Interesse des Erstkäufers, noch im Interesse des Verkäufers, dass der Makler im Falle des Vorkaufs, seine Provision verliert. Schließlich würde sonst der Vorkaufsberechtigte billiger erwerben, als der Erstkäufer. 

Mithin ist für den Makler die einzige Möglichkeit seine Provision auch im Falle des drohenden Vorkaufs zu erhalten, eine sog. Maklerklausel in der notariellen Kaufvertrag zu bekommen. Diese muss allerdings dann auch „vorkaufsfest“ sein, wie der BGH bereits im Jahre 1962 entschieden hat. Hier muss mithin auf sehr genaue Formulierung geachtet werden, zudem muss es sich um einen sog. echten Vertrag zu Gunsten Dritter handeln und das berechtigte Interesse der beiden Parteien, also Verkäufer und Erstkäufer, muss klar zum Ausdruck kommen.

Eine derartige Klausel richtig und „vorkaufsfest“ zu formulieren, entscheidet darüber, ob der Makler seine Provision im Vorkaufsfalle erhält oder nicht. Notare geben eine „vorkaufsfeste“ Maklerklausel nur ungerne vor, weil sie sich ihrer dann bestehenden etwaigen Haftung und/oder Amtspflichtverletzung entziehen möchten.

Sofern Sie ein Vorkaufsrecht wie ein Damoklesschwert über dem Verkaufsfall schweben sehen, sprechen Sie uns an und wir helfen Ihnen dabei, den Kaufvertrag nebst Maklerklausel „vorkaufsfest“ zu formulieren.