Maklerprovision bei Immobilienkauf in Italien

Der italienische Kassationshof hat mit Verordnung Nr. 32066 vom 5. November 2021 festgelegt, dass die Maklerprovision bei Abschluss des s.g. Vorvertrags zum Kaufvorvertrag nicht anfällt, da zwischen den Parteien hierdurch kein "Geschäft" im wirtschaftlich-rechtlichen Sinne zustande gekommen ist, sondern nur eine Bindung, die geeignet ist, die späteren Modalitäten des Zustandekommens des Geschäfts zu regeln.

Der Vorvertrag, bekannt als contratto preliminare oder compromesso, ist ein Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer, in dem sich diese gegenseitig dazu verpflichten, die Immobilie zu verkaufen bzw. zu kaufen, d.h. zu einem späteren Zeitpunkt eine endgültigen Kaufvertrag abzuschliessen. Ein solcher Vertrag beinhaltet bereits die wesentlichen Kaufbedingungen, die der notarielle Kaufvertrag sodann enthalten wird.

Der Abschluss eines Kaufvorvertrages berechtigt die Parteien, ein Gerichtsurteil mit den gleichen konstitutiven Rechtsfolgen zu erwirken, wie ein Urteil in einem Verfahren über den endgültigen Vertrag.

Von einem Vorvertrag sind das Kaufangebot oder die Kauferklärung zu unterscheiden. Letztere verpflichten ausschließlich den Angebotssteller und bestehen aus der Erklärung des Käufers – meist auf einem Formular des Immobilienmaklers – eine bestimmte Immobilie zu einem bestimmten Preis erwerben zu wollen.

Nachdem der Verkäufer seine Zustimmung zum Kaufangebot abgibt, kommt zwischen den Parteien allerdings ein Vertrag zustande, der i.d.R. bereits als Kaufvorvertrag gewertet wird. Sieht dieser jedoch vor, dass zusätzlich ein weiterer Vorvertrag abgeschlossen werden soll, da sich die Parteien mit dem ersten lediglich verpflichten wollen, den Inhalt einer ersten Phase von Vertragsverhandlungen zu formalisieren und sich verpflichten, diese fortzusetzen und in einem späteren Vorvertrag zu formalisieren, so ist in der ital. Rechtssprechung vom Vorvertrag zum Kaufvorvertrag die Rede (preliminare di preliminare).

Nach dem Gesetz steht dem Makler eine Provision mit Abschluss des Kaufvorvertrages zu, unbeschadet der Möglichkeit zu vereinbaren, dass die Provision erst mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags anfällt.

Sollte ein Makler daher nach Abschluss eines Vorvertrags zum Kaufvorvertrag bereits die Zahlung seiner Provision verlangen, so kann diesem unter Berufung der zuvor erwähnten Rechtssprechung entgegengehalten werden, dass die Provision nicht geschuldet ist, da noch kein rechtswirksamer Kaufvorvertrag zustande gekommen ist, da mit dem Vorvertrag keine rechtswirksame Verpflichtung entstanden ist, die jede dazu Partei berechtigt, für die konkrete Erfüllung des Kaufs zu handeln.

RA Alexander Gebhard steht für juristische Beratung und Betreuung beim Erwerb von Immobilien in Italien zur Verfügung.