Maklerprovision zu Unrecht verlangt – BGH schützt Maklerkunden

Die Fälle häufen sich, in denen Makler von ihren Kunden zu Unrecht Provisionen für vermittelte Kaufimmobilien verlangen. Gerade im Bekannten- und Verwandtenkreis kommt es häufig vor, dass der eigentliche Vertrag mit dem Makler von einer Person geschlossen wird, die später nicht die Immobilie (Haus oder Eigentumswohnung) erwirbt.

Hohe Provisionen

Da Makler sich schnell um ihre Provision „geprellt“ fühlen und mit gerichtlicher Inanspruchnahme drohen, kommt es hier immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten, die oft durch die Instanzen geführt werden. Dies auch deshalb, weil es bei den explodierenden Immobilienpreisen um viel Geld geht und Provisionen schnell mal 40.000 bis 50.000 € erreichen. Kosten, die der wirtschaftlich denkende Makler verdienen und der kostenbewusste Kunde gerne sparen will.

Erwerb durch Sohn des Maklerkunden

So war es auch bei dem kürzlich vom höchsten deutschen Zivilgericht, dem Bundesgerichtshof, entschiedenen Fall (Urteil vom 17.10.2018 – I ZR 154/17). Dort schloss der Kunde nach einer ersten Besichtigung einen Maklervertrag ab. Zur zweiten Besichtigung brachte der Kunde seinen Sohn mit, der dann mit dem Makler weiterverhandelte und später die Verhandlungen abbrach. Sechs Monate später erwarb der Sohn das Objekt und zwar unter Einschaltung eines anderen Maklers und zu einem niedrigeren Kaufpreis. Statt 460.000 € zahlte der Sohn nur 420.000 € für die Immobilie. Der Makler verklagte daraufhin seinen Kunden auf die Zahlung der Provision in Höhe von 21.000 €.

Während das OLG Frankfurt dem Makler noch Recht gegeben hatte, wies der BGH die Klage des Maklers endgültig ab und gab dem Kunden Recht: Ein Anspruch auf Maklerprovision gegen den Kunden besteht nicht.

Kein Provisionsanspruch

Die Karlsruher Richter stellen in ihrem Urteil entscheidend darauf ab, ob der Maklerkunde wegen seiner Beziehungen zum eigentlichen Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf berufen würde, dass der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm selbst, sondern einem Dritten abgeschlossen worden. Das kann einmal der Fall sein, wenn der Maklerkunde nur vorgeschoben wird, ohne tatsächlich ein eigenes Interesse am Hauptgeschäft zu haben. Zum anderen bei engen persönlichen oder wirtschaftlichen Beziehungen, aufgrund derer der Vertragsschluss dem Maklerkunden im wirtschaftlichen Erfolg ähnlich wie ein eigener zugutekommt. Dies liegt etwa vor, wenn der eigentliche Maklerkunde das erworbene Objekt später ganz oder teilweise selbst nutzt. Verwandtschaft, Ehe oder Lebenspartnerschaft zwischen Maklerkunden und Erwerber allein genügen hierfür jedoch nicht, so der BGH in ständiger Rechtsprechung.

Diese Rechtslage wird von Maklern allzu gerne übersehen und es werden Provisionsrechnungen mit dem Hinweis erteilt, dass die Vereinbarungen gleichfalls für den Erwerb im Familien- und Bekanntenkreis gelten.