Diese Übersicht enthält einige Entscheidungen, die aus unserer Sicht für die Praxis und die Entwicklung des Rechts von Bedeutung sind. Wir stellen Ihnen gerne den vollständigen Urteilstext zur Verfügung.
Voraussetzungen einer echten Verflechtung zwischen dem Makler und einer Partei des Hauptvertrages mit der Folge, dass der Provisionsanspruch entfällt
Eine sogenannte echte Verflechtung zwischen einem Makler und einer Partei des Hauptvertrages liegt nur vor, wenn sie den wirklichen gesellschaftsrechtlichen Verhältnissen entspricht. War daher im Zeitpunkt des Hauptvertragsschlusses die Person, die (unter anderem) als Komplementärin (auch) die Maklerfirma maßgeblich gesteuert und beeinflusst hatte, bereits aus der Makler-Mitgesellschaft ausgeschieden, ist ein Verflechtungstatbestand auch dann nicht (mehr) gegeben, wenn das Ausscheiden dieser Person aus der Gesellschaft noch nicht im Handelsregister eingetragen worden war. (BGH, Urteil vom 19.02.2009, Az. III ZR 91/08)
Nachweismakler: Anforderungen an den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages
Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjektes beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruches erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten; dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist. (BGH, Urteil vom 04.06.2009, Az. III ZR 82/08)
Zustandekommen des Vertrages; Beweislast für Unentgeltlichkeitsvereinbarung
Wer sich an einen gewerbsmäßigen Makler wendet und Dienste im Sinne eines Suchauftrages erbittet, macht ein Angebot auf Abschluss eines Nachweismaklervertrages. Zur Annahme eines solchen Antrages genügt es, wenn der Makler seine Tätigkeit aufnimmt. In diesem Fall trägt der Kunde für die Vereinbarung der Unentgeltlichkeit nach § 653 Abs. 1 BGB die Beweislast. (BGH, Beschluss vom 24.09.2009, Az. III ZR 96/09)
Maklerlohnanspruch: Ausschluss bei inhaltlicher Inkongruenz von Kaufgelegenheit und Grundstückskaufvertrag wegen erheblicher Kaufpreisermäßigung
1.
Ein Provisionsanspruch gemäß § 652 Abs. 1 BGB steht dem Makler nur zu, wenn der ursprünglich ins Auge gefasste Vertrag im Wesentlichen tatsächlich so zustande kommt.
2.
Während übliche Reduzierungen des Kaufpreises infolge Vertragsverhandlungen unschädlich sind, ist die inhaltliche Kongruenz zu verneinen, wenn der tatsächliche Vertragsschluss hinsichtlich des Kaufpreises in ungewöhnlichem Umfang hinter dem nach dem Maklervertrag herbeizuführenden Vertrag zurückbleibt.
3.
Zwar gibt es insoweit keine starre Provisionsausschlussgrenze; es sind jeweils die Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Von einer inhaltlichen Inkongruenz ist hier aber auszugehen, weil der tatsächlich vereinbarte und der gezahlte Grundstückskaufpreis um 38,7 % unter dem Kaufpreis liegt, der dem Käufer in der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit genannt worden ist.
(OLG München, Urteil vom 04.02.2010, Az. 24 U 471/09)
Provisionsanspruch des Wohnungsmaklers: Anforderungen an eine Nachweistätigkeit; Vereinbarung eines erfolgsunabhängigen Entgeltes
1.
Wenn ein Nachweismakler einem Mietinteressenten vereinbarungsgemäß eine Liste mit Daten von Wohnungsanbietern und Objekten übersendet, die den Kunden in die Lage versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten, dann erbringt der Makler den Nachweis zum Abschluss des Hauptvertrages.
2.
Der Wohnraumvermittler kann für seine Nachweistätigkeit ein erfolgsabhängiges Entgelt vereinbaren. Ein von einem späteren Mietvertragsabschluss unabhängiges Entgelt für die Übersendung einer Anbieter- und Objektliste darf aber nicht verlangt oder vereinbart werden.
(BGH, Urteil vom 15.04.2010, Az. III ZR 153/09)
Formnichtigkeit eines Maklervertrages
In einem Maklervertrag ist die Vereinbarung einer pauschalen Aufwandsvergütung von mehr als 40 % des Erfolgshonorars für den Fall, dass der Auftraggeber von seiner Verkaufsabsicht Abstand nimmt, beurkundungsbedürftig. Mit dem Formzwang gemäß §§ 125, 311 b Abs. 1 BGB wird sichergestellt, dass der Verkaufs- oder Erwerbsinteressent sich frei entschließen und sachkundig beraten lassen kann. Zur Vermeidung von Umgehungsgeschäften gilt nach ständiger Rechtsprechung der Formzwang auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteiles ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll oder wird, Immobilien zu erwerben oder zu veräußern. Demgemäß kann der für einen Verkaufs- oder Erwerbsinteressenten tätige Makler sich für den Fall, dass der Hauptvertrag nicht zustande kommt, nicht ohne Beurkundung einen ins Gewicht fallenden Betrag zusagen lassen, der den Kunden erkennbar so in seine Entschlussfreiheit beeinträchtigt, dass er unter Verkaufszwang oder Erwerbszwang steht. (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.09.2010, Az. 19 U 120/10)
Einsichtsrecht des Grundstücksmaklers in die Grundakten des Grundbuches
Will der Grundstücksmakler den Kaufpreis einer angeblich von ihm vermittelten Immobilie erfahren, kann er sich auf ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme in die Grundakten nur dann berufen, wenn eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung eines Provisionsanspruches besteht. (OLG Stuttgart, Beschluss vom 28.09.2010, Az. 8 W 412/10)
Michael Wemmer
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Erbrecht
WEISSKOPF Rechtsanwälte Partnerschaft
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