Miete zahlen trotz Insolvenz des Vermieters

Eine Mietkaution soll insolvenzsicher angelegt werden. Hält sich der Vermieter nicht daran, darf der Mieter seine Zahlungen gegenüber dem Insolvenzverwalter dennoch nicht verweigern.

Immobilien gelten gemeinhin als sicheres Vermögen. Bestehen daneben aber auch Schulden, kann das trotzdem zur Insolvenz auch von Vermietern führen. Dann sind Mieter ebenfalls betroffen, wenn die Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt wurde.

Insolvenzsichere Kautionsanlage

In einem vom Bundesgerichthof (BGH) entschiedenen Fall hatten die Mietparteien vereinbart, dass der Vermieter die Kaution auf einem Sonderkonto getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegt. Dabei hatte der Vermieter selbst die Immobilie vom Eigentümer ebenfalls nur gemietet (Untervermietung).

Ohne die Kaution gesondert angelegt zu haben, stellte der Vermieter später einen Insolvenzantrag. Das Mietverhältnis wurde dann aber nahtlos zwischen dem Mieter und dem echten Eigentümer fortgesetzt. Vor dem Insolvenzantrag war der Mieter allerdings einzelne Mietzahlungen schuldig geblieben.

Der Insolvenzverwalter des ehemaligen Vermieters klagte auf die noch ausstehenden Mieten und bekam vom BGH recht. Dieser bestätigte zwar, dass ein Anspruch auf gesonderte und insolvenzsichere Anlage der Kaution bestand. Aber das berechtigt den Mieter nun gegenüber dem Insolvenzverwalter nicht, die schon vor der Eröffnung des Verfahrens fällig gewordenen Mieten zu verweigern.

Rechtzeitige Durchsetzung erforderlich

Im Insolvenzverfahren liegt nur eine einfache Insolvenzforderung vor, die der Mieter als Insolvenzgläubiger geltend machen kann. Der Anspruch auf die entsprechende Anlage des Kautionsbetrages war nämlich schon lange vorher fällig, und zwar mit dem Vertragsschluss. Ein Zurückbehaltungsrecht ist in dieser Situation gerade ausgeschlossen.

Für Wohnraummieten ist die Kautionsanlage auf einem eigenen Konto sogar gesetzlich vorgeschrieben. Aber auch hier hat der Mieter nur einen einfachen Anspruch. Ein besonderes Vorrecht in einem späteren Insolvenzverfahren des Vermieters ist dagegen nicht vorgesehen.

Nach dem Urteil des BGH hätte der Mieter die vertragsgemäße Kautionsanlage auch vor der Insolvenzeröffnung durchsetzten können und müssen. Das hätte mit einer darauf gerichteten Klage erfolgen können. Auch hätte er die Zahlung der Kaution von der Benennung eines konkreten insolvenzfesten Kontos abhängig machen können.

Über die eigentliche Rückzahlung der Mietkaution wurde vorliegend nicht verhandelt, da das Mietverhältnis ja mit dem Eigentümer nahtlos fortgesetzt wurde. Inwieweit dieser später zu einer Kautionsrückzahlung verpflichtet sein könnte, dazu äußerte sich der BGH an dieser Stelle nicht.

(BGH, Urteil v. 13.12.2012, Az.: IX ZR 9/12)

(ADS)