Mieter beleidigt Vermieter: Kündigung erlaubt?

[image]

Zu Beginn eines Mietverhältnisses zeigen sich alle Parteien noch von der besten Seite. Nach einiger Zeit verhärten sich jedoch die Fronten, z. B. weil der Mieter wöchentlich grillt und seine Nachbarn „zuqualmt“ oder der Vermieter etwaige Mängel nicht – schnell genug – beseitigt. Nicht selten fallen dabei – ob aus Wut, Verzweiflung oder reiner Provokation – beleidigende Bemerkungen. Mieter sollten jedoch aufpassen: Unter Umständen darf der beschimpfte Vermieter das Mietverhältnis nämlich fristlos kündigen.

Allgemeines

Idealerweise sollten Mietvertragsparteien ihre Probleme sachlich lösen. Allerdings sieht die Realität manchmal ganz anders aus – schnell fühlt man sich von seinem Gegenüber missverstanden oder die eigenen Aussagen werden als unglaubwürdig abgetan oder komplett ignoriert. Schnell werden dann Unhöflichkeiten ausgetauscht. Dabei ist aber zu beachten, dass der Vermieter nicht wegen jeder Pöbelei des Mieters das Vertragsverhältnis kündigen darf. Maßgeblich ist vielmehr,

• wie schwer die Beleidigung ist, denn vor allem ehrverletzende Äußerungen muss der Vermieter nicht hinnehmen;
• ob der Vermieter die Beleidigung mitverschuldet hat, z. B. indem er den Mieter dazu provoziert oder einen erheblichen Mangel trotz mehrmaliger Aufforderung nicht behoben hat;
• ob der Mieter sein Handeln bereut und dies gegenüber seinem Vermieter auch zum Ausdruck bringt, z. B. durch eine Entschuldigung;
• ob davon auszugehen ist, dass auch in Zukunft mit weiteren Beleidigungen durch den Mieter zu rechnen ist.

Hieraus wird deutlich, dass eine Kündigung nur zulässig ist, wenn der Mieter eine so erhebliche Pflichtverletzung begangen hat, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Streit zwischen Mieter und Vermieter eskaliert

Ein Mieter bemängelte gegenüber seinem Vermieter – der in demselben Haus lebte –, dass die Wassertemperatur in seinem Bad nicht 40 Grad, sondern nur 35 Grad erreichte. Als der Vermieter daraufhin den behaupteten Mangel überprüfen und deswegen die Wohnung besichtigen wollte, verweigerten deren Bewohner allerdings den Zutritt. Schließlich würden im ganzen Haus die erforderlichen 40 Grad nicht erreicht. Ein Wort wechselte das andere – so beschimpfte der Mieter den Vermieter mit „Sie promovierter Arsch“. Als der Vermieter daraufhin das Vertragsverhältnis fristlos kündigte, behauptete der Mieter, zu der Äußerung provoziert worden zu sein. Der Streit endete vor Gericht.

Kündigung war wirksam

Das Amtsgericht (AG) München hielt die fristlose Kündigung für wirksam. Schließlich hatte der Mieter eine erhebliche Pflichtverletzung begangen, als er seinen Vermieter beleidigte. Denn damit hat er sich nicht nur unhöflich verhalten – was vom Vermieter in der Regel hingenommen werden muss –, sondern die Ehre seines Vertragspartners verletzt. Hinzu kam, dass sich der Mieter bis zum Schluss nicht entschuldigt hat. Auch war ein Fortbestand des Mietverhältnisses für den Vermieter unter anderem deswegen unzumutbar, weil die Parteien in demselben Haus lebten und sich daher auch in Zukunft regelmäßig über den Weg gelaufen wären.

Dagegen konnte der Mieter keine Provokation durch den Vermieter nachweisen. Auch war eine vorherige Abmahnung vorliegend entbehrlich – das Gericht war der Ansicht, dass die Vertrauensgrundlage zwischen den Vertragspartnern aufgrund der Beleidigung so erschüttert wurde, dass wohl auch eine Abmahnung das Verhältnis zwischen ihnen nicht mehr verbessert hätte.

(AG München, Urteil v. 28.11.2014, Az.: 474 C 18543/14)

(VOI)