Mieter kann sich bei unberechtigter Verweigerung der Instandsetzung nicht mehr auf Minderung berufen

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14.

Ausgangslage:

Der Mieter hat in der Regel ein Recht zur Mietminderung, sofern er den Vermieter dazu aufgefordert hat, Mängel an der Mietsache zu entfernen und dieser das nicht innerhalb der gesetzten Frist tut. Nun kann es aber vorkommen, dass der Vermieter zur Mängelbeseitigung bzw. Instandsetzung bereit ist, der Mieter das aber aus verschiedenen möglichen Gründen ablehnt. Möglicherweise möchte er vorher entsprechende Beweise sicherstellen oder aber er hat Angst vor Beschädigungen durch die Maßnahmen zur Instandsetzung. Hier sollten sich Mieter ganz genau überlegen, wie sie vorgehen wollen, denn wenn man sich falsch verhält, kann das sehr unangenehme Konsequenzen haben.

Fall:

Im vorliegenden Fall ging es um den Mieter eines Restaurants, der aufgrund von vorhandenen Mängeln die Miete minderte. Zum Zwecke von Bauarbeiten zur Instandsetzung begehrte der Vermieter Zugang zur Mietsache, die Mieter wollten diesen aber nur unter bestimmten Bedingungen gestatten. So sollte zuvor die für eine sechswöchige Schließung des Restaurants zu erwartenden „Umsatzausfälle sprich Fixkosten, Gewinnverluste etc. pp. … geprüft und finanziert bzw. geregelt“ werden. Die Parteien einigten sich nicht und der Vermieter beseitigte auch die Mängel nicht, woraufhin die Mieter auch weiterhin minderten. Der Vermieter kündigte schließlich, verlangte die Räumung des Restaurants und klagte auf Herausgabe.

Urteil:

Der Vermieter hatte sowohl vor dem Landgericht wie auch dem Oberlandesgericht mit seinem Begehren Erfolg. Der Bundesgerichtshof hob schließlich das Urteil auf und verwies die Sache zurück an die Vorinstanz. Angesicht der Vorgaben, die der BGH für die neue Entscheidung gemacht hat, besteht für die Mieter aber kaum Grund zu Freude:

Der Bundesgerichtshof: Verhindert der Mieter – etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht – unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, dass er sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen (BGH, Urteil vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14 –, juris).

Der Bundesgerichtshof war der Ansicht, dass die Forderungen, die die Mieter geäußert hatten, unberechtigt waren. Der Vermieter sei nur bei Verschulden dazu verpflichtet, den Umsatzausfall der Mieter zu ersetzen, hatte aber die Mängel im vorliegenden Fall nicht verschuldet.

Eine endgültige Entscheidung erging aber nicht, weil zugunsten des Mieters zu berücksichtigen war, dass der Vermieter noch eine gewisse Zeit für die Instandsetzungsarbeiten benötigt hätte und daher das Gericht noch aufklären muss, ob die Mietminderung für diesen Zeitraum das Kündigungsrecht nicht doch hätte entfallen lassen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Prüfen Sie ganz genau, ob Sie auch dazu berechtigt sind, wenn Sie Instandsetzungsarbeiten des Vermieters verweigern wollen. Gleiches gilt, wenn Sie gewisse Zusicherungen oder Gegenforderungen erwägen. Wenn Sie hier daneben liegen, kann das zu einer Kündigung des Vermieters führen. Kündigungsgrund war im vorliegenden Fall der Mietrückstand, begründet durch die Minderung der Mieter. Selbst wenn aber kein Rückstand entsteht und Sie die volle Miete unter Vorbehalt weiterzahlen (was ich regelmäßig empfehle), droht eine Kündigung allein wegen der verweigerten Instandsetzung. Umgekehrt sollte man auch die Duldung der Arbeiten immer genau vorab überlegen. Hier können Beweise vernichtet und große Schäden verursacht werden.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Der Vermieter hat hier (vorerst) nur deshalb gewonnen, weil die Forderungen der Mieter unberechtigt waren. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn der Mieter berechtigte Bedingungen stellt. Eine Beurteilung ist im konkreten Fall oftmals sehr schwierig. Wer in seinem Mietvertrag die Mietminderung davon abhängig gemacht hat, dass die Berechtigung unstreitig ist bzw. rechtskräftig festgestellt wurde, hat hier eine deutlich bessere Position.

19.08.2015

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