Mieter oder Vermieter – wer haftet bei Schäden durch Dachlawinen?

Nach einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts München können Vermieter die ihnen obliegende Verkehrssicherungspflicht vor Schäden, die im Winter durch herabgehende Dachlawinen entstehen, formularmäßig im Mietvertrag auf ihre Mieter übertragen. Dies gilt zumindest, wenn es sich beim Mietobjekt um ein Haus handelt und dieses von einer Mietpartei bewohnt wird. Das rechtskräftige Urteil erging am 29.11.2012 mit dem Aktenzeichen 433 C 19170/11 und passt sehr gut in die beginnende Wintersaison.

Schaden am Fahrzeug der Mieterin

Die Entscheidung der Münchener Richter entlastet Vermieter ungemein in Bezug auf die mögliche Haftung für Dachlawinen oder ähnliche schneebedingte Gefahren. Zugrunde liegt ihr ein Sachverhalt, der sich bereits im März des Jahres 2010 zugetragen hatte. Am Unfalltag setzte ein Bekannter der Mieterin einer Doppelhaushälfte das Fahrzeug der Mieterin - einen 7er BMW - aus der zum Haus gehörigen Garage. Während dieses Vorgangs löste sich eine Dachlawine vom Dach des Hauses und beschädigte dabei das Dach sowie den Kotflügel des Fahrzeuges. Hierbei entstand am PKW ein Schaden in Höhe von 2.753 Euro, den die Mieterin von ihrem Vermieter einforderte. Der Vermieter sei schließlich seiner ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht nicht hinreichend nachgekommen, da er es unterlassen habe, das Dach mit Schneefanggittern auszurüsten oder zumindest den Schnee rechtzeitig zu beseitigen oder ein Warnschild aufzustellen.

Vermieter erhält vom Gericht Recht zugesprochen

Hiergegen wehrte sich der Vermieter, sodass der Streit vor dem Amtsgericht landete. Der vermietende Eigentümer der Doppelhaushälfte argumentierte, dass er seine Verkehrssicherungspflicht mit dem Mietvertrag rechtsverbindlich auf die Mieterin übertragen habe.
Der Vertrag sah vor, dass die Mieterin sämtliche dem Vermieter und Hauseigentümer obliegenden öffentlich-rechtliche Pflichten und privatrechtliche Verkehrssicherungspflichten übernehmen solle.
Die Wirksamkeit einer solchen Regelung sahen daraufhin auch die Richter des Amtsgerichts München gegeben - zumindest, wenn es sich beim Mietobjekt, wie in diesem Falle, um ein ganzes Haus handelt. Zur Begründung führten sie an, dass bei der Vermietung von Häusern, im Gegensatz zur Vermietung einzelner Wohnungen, der Mieter die alleinige Sachherrschaft über das gesamte Gebäude innehabe. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters sei nach dem Urteil der Richter aus diesem Grunde ausgeschlossen.

Mietverträge überprüfen und gegebenenfalls ändern

Das Urteil sorgt pünktlich zum Schneefall für Rechtssicherheit auf Vermieterseite. Durch eine entsprechende Klausel können Vermieter ihren Mietern dementsprechend auferlegen, selbst zur Schneeschaufel zu greifen und das Mietshaus und die Umgebung entsprechend abzusichern. Streitig allerdings ist nach wie vor die Anbringung von Schneefanggittern: Da es sich hierbei um einen Eingriff in die Bausubstanz handelt, den der Mieter von sich aus gar nicht vornehmen darf, sollten Vermieter - um sich einer eventuellen Haftung zu entziehen - diese bei entsprechender konstruktionsbedingter Gefahr unbedingt von sich aus anbringen lassen.
Nichtsdestotrotz empfiehlt es sich unbedingt, bestehende Mietverträge auf diese Klausel hin zu überprüfen und gegebenenfalls zu ändern - dies muss allerdings mit dem Einvernehmen des Mieters geschehen. Auch Neumietverträge sollten in diesem Punkt auf jeden Fall ergänzt werden.

Oliver Schöning

Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Familienrecht,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht