Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Bei Modernisierungsmaßnahmen und darauf gestützten Mieterhöhungen ist es für den Mieter und Vermieter ratsam, die gesetzlichen Voraussetzungen zu kennen, damit durch den Mieter eine unrechtmäßige Mieterhöhung abgewendet bzw. eine wirksame Mieterhöhung durch den Vermieter erklärt werden kann.

1. Ankündigung

Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Aus der Modernisierungsankündigung muss deutlich hervorgehen, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Abzugrenzen von Modernisierungsmaßnahmen sind Erhaltungsmaßnahmen, welche der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann. Die Ankündigung muss den Mieter außerdem über den voraussichtlichen Umfang, Beginn, Dauer und Kosten der Maßnahme sowie über die Möglichkeit eines Härteeinwands informieren.

2. Duldung und Sonderkündigungsrecht 

Sofern kein Härteeinwand vorliegt, hat der Mieter die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Er kann allerdings nach Zugang der Modernisierungsankündigung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung ist fristgerecht, wenn sie bis zum Ablauf des Monats erfolgt, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

3. Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht 

Nachdem die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wurde, kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei hat er zu beachten, dass Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht mitberechnet werden. Sofern Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt sind, muss der Vermieter die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen. Auch hier ist wieder ein Härteeinwand zu berücksichtigen. Sollte die Mieterhöhung für den Mieter eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, so ist sie ausgeschlossen.

Formelle Voraussetzungen der Mieterhöhung sind die Einhaltung der Textform sowie die Berechnung der Erhöhung auf Grundlage der entstandenen Kosten. Die Erhöhungsfrist von mindestens 3 Monaten ist zu beachten. Danach schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung. Allerdings verlängert sich diese Frist um weitere 6 Monate, wenn die Modernisierung nicht, oder nicht rechtmäßig, den oben genannten Voraussetzungen entsprechend, angekündigt wurde oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Auch nach Zugang der Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters über die Mieterhöhung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Wenn der Mieter kündigt, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

4. Erfüllung aller gesetzlichen Voraussetzungen 

Die Mieterhöhung aufgrund Modernisierungsmaßnahmen ist gesetzlich vollumfassend geregelt. Für den Vermieter ist es ratsam, sich im gesamten Mieterhöhungsverfahren beraten zu lassen, sodass die Modernisierung wirksam auf den Mieter umgelegt werden kann. Der Mieter sollte eine Modernisierungsankündigung und Mieterhöhung wegen Modernisierung sorgsam prüfen, wobei eine Beratung ebenfalls hilfreich sein kann, sodass er nicht aufgrund einer unwirksamen Mieterhöhung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses überhöhte Miete entrichtet.