Mietkaution - ewiges Problem

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Dezember 2012 (Aktenzeichen IX ZR 9/12) gibt Anlass, sich wieder einmal mit der Sicherheitsleistung zu befassen, die Mieter bei Mietverträgen über Wohnräume und Gewerberäume zu zahlen haben, also die Kaution.

1. Bei einem Wohnraummietvertrag darf die Kaution den Betrag von drei Monatsmieten (berechnet aus der Grundmiete ohne Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale) nicht übersteigen. Hat der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung eine höhere Kaution gezahlt, ist der Vermieter zur Rückzahlung der Differenz verpflichtet. Bei Gewerberäumen gilt diese Begrenzung nicht.

2. Bei einem Wohnraummietverhältnis darf der Mieter die Kaution in drei gleichen Raten zusammen mit der Miete für die ersten drei Monate zahlen. Eine den Mieter schlechter stellende Vereinbarung ist unwirksam:

3. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution bei einer Bank von seinem Vermögen getrennt auf einem als solchem bezeichneten Kautionskonto zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Im Falle einer Insolvenz des Vermieters muss also gewährleistet sein, dass die Kaution nicht verloren ist, dass also dem Mieter ein Aussonderungsrecht zusteht. Verstößt der Vermieter gegen die Pflicht zur ordnungsgemäßen Anlage, macht er sich sogar strafbar. Der Mieter sollte auch während der Mietzeit regelmäßig wegen des Nachweises ordnungsgemäßer Kautionsanlage beim Vermieter anfragen. Wird der Nachweis nicht erbracht, kann er die Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 13. Dezember 2012 jedoch entschieden: In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht zu. Die Kaution kann auch dadurch geleistet werden, dass der Mieter ein auf seinen Namen angelegtes Sparkonto in Höhe von maximal drei Monatsmieten dem Vermieter verpfändet. Einvernehmlich können auch andere Sicherheiten oder Anlageformen vereinbart werden, z.B. eine Bankbürgschaft.

4. Die Kaution darf nicht „abgewohnt“ werden. Der Mieter darf also fällige Zahlungen auf Miete oder Betriebskosten nicht einstellen und den Vermieter auf die Kaution verweisen. Dies gilt auch bei einer Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter aus Sorge um die Rückzahlung der Kaution die letzten drei Monatsmieten einbehält. In diesem Fall wird eine Zahlungsklage des Vermieters in der Regel Erfolg haben, auch wenn das Gerichtsverfahren erst nach Vertragsende stattfindet.

5. Wann die Kautionsrückzahlung nach beendetem Mietverhältnis fällig wird, ist umstritten. Der häufig genannte Zeitraum von sechs Monaten kann allenfalls als Richtwert angesehen werden. Ein längerer Einbehalt ist beispielsweise gerechtfertigt, wenn noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen oder gerichtliche Auseinandersetzungen noch nicht beendet sind. Wenn andererseits feststeht, dass dem Vermieter keinerlei Ansprüche mehr zustehen, kann die Rückzahlung der Kaution schon wesentlich früher fällig sein.

6. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt in drei Jahren gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen muss.

7. Wechselt der Eigentümer – also der Vermieter – während der Mietzeit, so haftet der Erwerber – also der neue Vermieter – für die Rückzahlung der Kaution einschließlich Zinsen auch dann, wenn er sie vom früheren Eigentümer gar nicht erhalten hat. Vermieter sollten also beim Grundstückskauf diese außerordentlich kritische Haftung berücksichtigen und sicherstellen, dass der Verkäufer alle Kautionen auch vollständig ausgehändigt hat. Der alte Vermieter bleibt jedoch dann zur Rückzahlung der Kaution auch nach einem Verkauf des Grundstücks bzw. der vermieteten Wohnung verpflichtet, wenn der Erwerber – also der neue Vermieter – zur Rückzahlung nicht in der Lage ist, also bei Insolvenz und sonstiger Zahlungsunfähigkeit. Die Vereinbarung einer Kautionszahlung kann also für Vermieter wie Mieter böse Überraschungen bieten. Rechtzeitige Rechtsberatung ist von Vorteil. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Beteiligten sich fürchterlich die Finger verbrennen.

Rechtsanwalt Ulrich Wellmann,
Darmstadt