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Mietkaution im Wohnraummietverhältnis: Wissenswertes für Mieter und Vermieter
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Einführung
Die Mietkaution ist ein wesentlicher Bestandteil vieler Mietverhältnisse in Deutschland, insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen. Sie dient als Sicherheit für den Vermieter, um sich gegen mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzusichern. Laut § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist die Höhe der Mietkaution auf das Dreifache der Nettomiete beschränkt. Interessant ist, dass der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat, dass die Aufrechnung gegen den Anspruch auf Rückgewähr der Kaution mit mietfremden Forderungen des Vermieters ausgeschlossen ist (BGH 11.07.2012 - VIII ZR 36/12).
Rechtliche Grundlagen der Mietkaution
Gemäß § 551 BGB darf die Mietkaution das Dreifache der Nettokaltmiete nicht überschreiten. Die Kaution kann in verschiedenen Formen geleistet werden, z.B. als Barkaution, Bürgschaft oder durch eine Kautionskasse. Im Falle einer Barkaution ist der Mieter berechtigt, diese in drei monatlichen Raten zu zahlen, wobei die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Bei Nichtzahlung der Kaution kann der Vermieter unter Umständen das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Aktuelle Rechtsprechung
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 07.05.2014 (VIII ZR 234/13) festgestellt, dass der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses die Mietsicherheit nicht für streitige Forderungen gegen den Mieter verwenden darf. Des Weiteren hat der BGH in einem Urteil vom 20.07.2016 (VIII ZR 263/14) klargestellt, dass der Anspruch des Mieters auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus dinglichem Anspruch als auch aus der stillschweigend abgeschlossenen Sicherungsabrede folgt. Dieser Anspruch wird fällig, sobald das Sicherungsbedürfnis entfällt, d.h. wenn dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen.
Besonderheiten bei Geschäftsraum- und anderen Mietverhältnissen
Bei Geschäftsraummietverhältnissen und anderen Mietverhältnissen, die nicht unter Wohnraummietverhältnisse fallen, sind die gesetzlichen Regelungen des § 551 BGB nicht anwendbar. Hier sind die Bedingungen für eine Mietkaution frei verhandelbar, wobei die Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB eine Grenze bildet.
Fazit
Die Mietkaution ist ein wichtiges Instrument zur Sicherung von Vermieteransprüchen, doch sie ist an klare gesetzliche Grenzen gebunden. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten ihre Rechte und Pflichten in Bezug auf die Mietkaution kennen, um Konflikte zu vermeiden und rechtlich korrekt zu handeln. Insbesondere die aktuelle Rechtsprechung des BGH gibt wichtige Orientierungshilfen für die Praxis.
Hinweis
Dieser Rechtstipp dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
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