Ein Dauerbrenner der mietrechtlichen Praxis ist die Frage, welche Anforderungen der Vortrag eines Mietmangels im Prozess zur Durchsetzung von Mietminderungen erfüllen muss.
Liegt ein Mangel an der Mietsache vor, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert, so befreit § 536 BGB den Mieter ganz oder teilweise von der Verpflichtung zur Mietzahlung, Die Mietminderung tritt für die Zeit des Vorliegens des Mangels per Gesetz ein, ein Zutun des Mieters ist nicht erforderlich.
Behält der Mieter nun einen Teil der Miete ein oder zahlt ihn unter Vorbehalt und gerät darüber mit seinem Vermieter in Streit, muss der Mieter zur Verteidigung seines Vorgehens vor Gericht den Mangel konkret darlegen. Regelmäßig kommt es dabei vor, dass Mieter vor Gericht mit ihren Ansprüchen scheitern, weil der Vortrag der Mieter diesen Anforderungen nach Auffassung des Gerichtes nicht entspricht. In einem solchem Fall kommt es dann nicht einmal zu einer Beweisaufnahme über die Mängel. Eines der bekanntesten Probleme in diesem Zusammenhang dürften wohl die Anforderungen an ein „Lärmprotokoll" sein.
In einer neuen Entscheidung vom 25.Oktober 2011 (VIII ZR 125/11) hat der Bundesgerichtshofes (BGH) nun die Anforderungen an die Darlegungspflichten des Mieters gelockert:
Hier klagte der Vermieter gegen seinen Mieter wegen rückständiger Miete. Der Mieter berief sich zur Begründung seiner Mietminderung auf mehrere Mängel. So entstünden u. a. nach Benutzung des Bades unangenehme Gerüche. Zudem sei das WC-Rohr durchgerostet und undicht und die Wasserzähler in Badezimmer und WC so angebracht, dass sie nicht zu bedienen seien. Schließlich funktioniere die Heizung in der Küche nicht.
Die Instanzengerichte sprachen dem Mieter lediglich ein Mietminderungsrecht wegen der Wasserzähler zu. Bei den weiteren Mängeln fehle es an konkretem Vortrag zum Vorhandensein oder zumindest zur notwendigen Erheblichkeit der Mängel.
Zu den Fäkalgerüchen im Badezimmer fehle ein Vortrag zur Ursache sowie zu Zeitpunkten, Häufigkeit und Intensität der Gerüche. Zum verrosteten und undichten Zuleitungsrohr fehle eine konkrete Zustandsbeschreibung und ein Vortrag dazu, was mit „Undichtigkeit" gemeint sei. Zur kaputten Heizung fehle der Vortrag, ob die Heizung ganz oder nur teilweise nicht funktioniere sowie ein Protokoll dazu, welche Temperaturen innerhalb welcher Zeiträume wann erreicht wurden.
Der BGH sah die Sache anders und kritisierte die Instanzengerichte zwischen den Zeilen scharf. So habe das Berufungsgericht „die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt", „die höchstrichterliche Rechtsprechung missachtet" und „dadurch versäumt, den entscheidungserheblichen Sachvortrag des Mieters zur Kenntnis zu nehmen".
Erforderlich sei Sachvortrag, der unter Zugrundelegung der entsprechenden Rechtsnormen das geltend gemachte Recht als entstanden erscheinen lässt. Nähere Einzelheiten seien dagegen nicht erforderlich, es sei ausreichend, „das Gericht in die Lage zu versetzen, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen".
Bei mietrechtlichen Gewährleistungsfragen heißt das, dass der Mieter lediglich einen konkreten Mangel darzulegen habe, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Weder das Maß der Beeinträchtigung noch eine bestimmte Minderungsquote oder die Mangelursache müssen von ihm vorgetragen werden. Im konkreten Fall musste der Mieter daher weder zur Intensität der Geruchsbelästigung noch zu deren Ursache vortragen. Auch die Behauptung, das Abflussrohr sei „durchgerostet" und „Wasser trete aus" reiche aus, ohne dass eine genaue Angabe der Menge des austretenden Wassers erforderlich ist oder der Größe der Risse. Ebenso reiche die Behauptung „dass der Heizkörper nicht funktioniere" aus. Dies sei bei verständiger Würdigung gleichbedeutend mit der Aussage, das Gerät gebe keine Heizwärme ab.
Damit hat der BGH eine weitere m. E. lange überfällige Gegenmaßnahme ergriffen, um die immer strenger werdenden, teilweise kaum zu erfüllenden Anforderungen der Instanzengerichte an die Darlegung von Mietmängeln zu stoppen. Die Gerichte werden nun ihre Anforderungen mäßigen müssen.
Der Mieter hat zwar zur Begründung der Mietminderung den Mangel, also die Abweichung der sogenannten Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit, der Wohnung darzulegen - eine genaue Beschreibung bleibt weiterhin wünschenswert -, aber die Darlegung der Ursachen, des Maßes der Beeinträchtigung oder gar einer bestimmten Quote ist ebenso wenig notwendig wie die detaillierte Darstellung der einzelnen Mängel.
Die Frage der ausreichenden Darlegung eines Mietmangels bleibt trotzdem eine Frage des Einzelfalls. Die allgemeine Information kann eine rechtliche Beratung im Einzelfall daher nicht ersetzen. Wenden Sie sich bei Fragen zur Mietminderung in ihrem konkreten Fall gerne an mich!
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