Mietminderung ohne subjektive Betroffenheit?

Der Fall:

Die Kläger hatten im Mai 2014 eine Wohnung angemietet. Sie streiten mit dem Vermieter wegen einer defekten Gastherme und haben die Miete um 15 % gemindert. Seit 2016 leben in der Wohnung nur die Tochter und der Schwager der Mieter; diese zahlen die laufenden Mieten. Die Mieter haben auf Instandsetzung der defekten Therme und auf Feststellung einer bestimmten Minderungsquote geklagt. Der Anspruch wurde über zwei Instanzen abgewiesen; widerklagend wurden die Mieter zur Leistung der – nur geringfügig – geminderten Miete verurteilt.

Die Entscheidung:

Die Ausgangsinstanzen haben den Mietern das Rechtsschutzinteresse hinsichtlich ihrer Klage auf Instandsetzung der defekten Therme versagt. Der Bundesgerichtshof hat dagegen geurteilt, dass die Mieter ihren Anspruch wegen des Bestreitens des Mangels durch den Vermieter gerichtlich verfolgen mussten. Der Umstand, dass die Mieter nicht selbst in der Wohnung leben, sondern diese nahen Familienangehörigen überlassen haben, lässt das Rechtsschutzinteresse nicht entfallen. Die Wohnung wurde durch den Vermieter mit einer Heizung vermietet, weshalb dieser die Versorgung mit Wärme, folglich eine intakte Heizungsanlage und eine ordnungsgemäße Warmwasserversorgung, schuldet. Den Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 Absatz 1 S. 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Kläger die Feststellung einer bestimmten Minderungsquote (15 %) als zulässig bestätigt: Denn mangels Identität der Streitgegenstände ist das Rechtsschutzbedürfnis der Kläger nicht durch die Erhebung der auf Zahlung gerichteten Widerklage des Beklagten entfallen; die Feststellung der Minderungsquote stellt lediglich eine entscheidungserhebliche Vorfrage für die Zahlungsforderung des Vermieters dar; diese wird aber mangelbedingt gemindert. Die Überlassung der Wohnung an Familienangehörige ist für das Minderungsbegehren ohne Bedeutung, weil laut § 536 Abs. 1 BGB die Minderung kraft Gesetzes eintritt; es kommt also nicht auf eine subjektive Betroffenheit der Mieter an.

(BGH, Urteil vom 22. August 2018 – Az.: VIII ZR 99/17)