Vor Gericht sind Mietmängel ein klassisches Thema. Der Mieter hat einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung. Treten Mängel auf, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen, ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beseitigen - unabhängig davon, ob er daran Schuld hat oder nicht. Anderes gilt nur, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat oder wenn der Mangel bereits bei Einzug vorlag und nicht beanstandet wurde. Zudem berechtigt nicht jede Kleinigkeit zu einer Mietminderung. Der Schaden muss stets von einer gewissen Schwere sein. Welche Grenzen die Gerichte hier ziehen und was Sie sonst noch bei einer Mietminderung beachten sollten, zeigt Ihnen die Redaktion von anwalt.de bei einem Hausrundgang der rechtlichen Art.
Der Mieter hat einen Anspruch auf eine schadensfreie Wohnung.Achtung!
Die Angaben zur Minderungshöhe im folgenden Beitrag stellen lediglich Tendenzen dar. Wie hoch eine Minderung tatsächlich gerechtfertigt ist, hängt jeweils vom Einzelfall ab. Darum wird die Einholung fachkundigen Rats dringend empfohlen. Ein Anwalt kann Ihnen dabei helfen, dass Sie zu Ihrem Recht kommen.
Blick von außen
Ob das Gerüst vor dem Haus oder Bauarbeiten: Derzeit sind Mieter bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen wegen der Beeinträchtigungen, die mit der Wärmedämmung einhergehen, noch zu einer Mietminderung berechtigt. Wir haben Sie ja bereits über die neue Modernisierungspflicht der Vermieter zur energetischen Sanierung in dem anwalt.de-Rechtstipp „Eigentümer haben Modernisierungspflicht: Folgen für die Mieter“ ausführlich informiert. Ein damit zusammenhängender Referentenentwurf des Justizministeriums vom 11.05.2011 enthält wichtige Änderungen für das Mietrecht. Das Minderungsrecht des Mieters soll nach dem Willen der Regierung eingeschränkt werden. Geplant ist, dass Mieter bei Baumaßnahmen zur Energieeffizienz innerhalb der ersten drei Monate grundsätzlich nicht mehr berechtigt sein sollen, die Miete zu mindern. Voraussetzung ist, dass der Vermieter dem Mieter die energetische Sanierung drei Monate vor Baubeginn schriftlich ankündigt. Unangetastet soll dagegen das Recht des Vermieters bleiben, nach einer Modernisierung die Miete um jährlich bis zu 11 Prozent zu erhöhen. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob der Entwurf in dieser Form tatsächlich vom Gesetzgeber bestätigt wird.
Im Treppenhaus
Manchmal liefert das Treppenhaus triftige Gründe für eine Mietminderung. Für einen defekten Briefkasten erkennen die Gerichte tendenziell eine Mietminderung bis zu 5 Prozent an. Mancherorts sind Treppenhäuser insgesamt in einem schlechten Zustand, weil gleich mehrere Mängel vorliegen, die sich zu einer stattlichen Minderung summieren können. Das Amtsgericht Osnabrück hat wegen eines defekten Briefkastens, der nicht abschließbaren Haustür und der nicht möglichen Nutzung des Trockenbodens eine Kürzung der Miete um 30 Prozent für zulässig erachtet (AG Osnabrück, Urteil v. 04.11.1999, Az.: 47 C 216/99). Funktioniert die Klingel oder die Gegensprechanlage nicht, erkennen die Gerichte eine Minderung um die 5 Prozent an. Fallen beide gleichzeitig aus, ist eine Minderung von 10 Prozent gerechtfertigt (AG Rostock, Urteil v. 30.09.1998, Az.: 41 C 183/98). Allerdings rechtfertigt nicht jede Kleinigkeit eine Mietminderung. Nicht ausreichend sind zum Beispiel abgescheuerte Treppenstufen (LG Berlin, Urteil v. 14.09.2006, Az.: 62 S 90/06), ein ausgefallener Lichtschalter an der Haustür (AG Bremerhaven, Urteil v. 26.05.1992, Az.: 59 C 1214/91) oder ein fehlender Trittkantenschutz (LG Berlin, 31.10.2006, Az.: 63 S 194/06).
Schimmel an der Wand
Ein häufiger Grund zur Mietminderung ist Schimmel. Weil er auch eine Gesundheitsgefahr darstellen kann, hat der Mieter im Extremfall nicht nur ein Recht zur Minderung, sondern sogar zur fristlosen Kündigung. Entscheidend ist aber, wer für die Schimmelbildung die Verantwortung trägt. Ist der bauliche Zustand des Hauses der Auslöser, etwa weil sich eine Wärmebrücke gebildet hat, muss der Vermieter eine Mietminderung hinnehmen (AG Bergheim, Urteil v. 12.04.2011, Az.: 28 C 147/10). Aber auch der Mieter kann für den Schimmel verantwortlich sein. Denn Schimmel kann sich auch bilden, weil die Wohnung nicht ausreichend gelüftet und beheizt wird. In der Regel muss eine Wohnung morgens zweimal und abends einmal quer gelüftet werden (OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 11.02.2000, Az.: 19 U 7/99). Im Streitfall wird es also entscheidend darauf ankommen, zu welchem Ergebnis ein Sachverständigengutachten kommt. Vor Gericht muss in der Regel der Vermieter beweisen, dass der Schimmel nicht auf den baulichen Zustand zurückzuführen ist.
Übrigens: Der Mieter ist nicht verpflichtet, größere Möbelstücke nicht an einer Außenwand aufzustellen. Das Aufstellen von Möbeln an einer Außenwand gehört zum normalen Mieterverhalten und dem normalen mietvertraglichen Gebrauch (AG Hamburg-St.Georg, Urteil v. 19.02.2009, Az.: 915 C 515/08).
Probleme in der Küche
Auf dem Wohnungsmarkt werden Wohnungen immer wieder gleich mit Einbauküche angeboten. Ist dann die Einbauküche beim Einzug nicht - wie vereinbart - vorhanden, liegt ein wesentlicher Mangel vor, der zum Rücktritt vom Mietvertrag und zu einer 100-prozentigen Mietminderung berechtigt. Auch bei nicht so gravierenden Fehlern muss der Vermieter für Mängel der Einbauküche einstehen. Das Landgericht Berlin hat einem Mieter unter anderem eine Minderung in Höhe von 1 Prozent für eine beschädigte Arbeitsplatte zugesprochen. Funktioniert der Herd nicht, kann die Miete gemindert werden, je nachdem, welche Funktion ausgefallen ist. Funktionieren etwa die Herdplatten noch und fällt nur der Backofen aus, kommt eine Mietminderung von ca. 2 Prozent in Betracht (LG Berlin, Urteil v. 07.07.1992, Az.: 63 S 142/92). Eine Minderung von 2 Prozent kommt auch in Betracht, wenn ein Lüfter in der Küche ausfällt (LG Berlin, Urteil v. 14.12.2006, Az. 67 S 207/06).
Ärger im Bad
In Bad und WC ist nicht immer alles okay. Das fängt schon mit dem Warmwasser an. Wegen eines zu langen Wasservorlaufs bekam ein Mieter einen Minderungsanspruch von 3,5 Prozent zuerkannt. Bis eine Temperatur von 40° C erreicht war, musste das Wasser drei bis vier Minuten laufen. Hier zählte nicht nur der erhöhte Wasserverbrauch. Zum Schutz vor Legionellen muss nach Ablauf von drei Litern eine Temperatur von 55° C erreicht sein (LG Berlin, Urteil v. 02.07.2008, Az.: 67 S 26/07). Kann die Badewanne nicht genutzt werden, kommt eine Mietminderung bis etwa 16 Prozent in Betracht (AG Köln, Urteil v. 12.04.2002, Az.: 201 C 5/02) und für einen verstopften Badewannenabfluss erkennt das Landgericht Potsdam eine Mietminderung von 7,5 Prozent an (AG Potsdam, Urteil v. 04.08.1997, Az.: 6 S 192/96).
Schlechte Aussicht
Ein Recht des Mieters auf unveränderte Aussicht gibt es normalerweise nicht. Wird beispielsweise das Nachbarhaus mit Balkonen ausgestattet, von denen aus man den Balkon des Mieters einsehen kann, berechtigt das nicht zur Mietminderung (AG Pankow-Weißensee, Urteil v. 12.03.2002, Az.: 101 C 545/01). Werden Bäume an einem Flussufer gefällt, wird dadurch der Gebrauch der Mietsache nicht unmittelbar beeinträchtigt. Anders liegt der Fall nur, wenn die besondere Wohnlage ein wohnwertbildendes Merkmal ist (z. B. Lage an einem Feldweg), das sich auch bei der Miethöhe niedergeschlagen hat (AG Fürth, Urteil v. 17.10.2006, Az.: 310 C 1727/06). Eine Mietminderung ist nur in Extremfällen gerechtfertigt, zum Beispiel wenn eine fünf Meter hohe Gefängnismauer in unmittelbarer Nähe einer Erdgeschosswohnung errichtet wurde (LG Hamburg, Urteil v. 12.12.1989, Az.: 16 S 232/89).
Erst anzeigen, dann mindern
Berechnungsgrundlage ist die Miete einschließlich der Nebenkosten. Die Miete wird zeitlich befristet gemindert, solange der Mangel vorliegt. Grundvoraussetzung einer Minderung ist, dass der Mangel dem Vermieter vom Mieter zunächst unverzüglich angezeigt wird, am besten schriftlich und per Einschreiben. Schließlich kann der Vermieter den Mangel erst beseitigen, wenn er davon erfährt. Daher hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete erst nach der Anzeige. Wer ohne Anzeige einfach die Miete kürzt, riskiert den Rauswurf. Denn ohne Mängelanzeige kann der Vermieter wegen aufgelaufener Mietrückstände kündigen - und zwar sogar, wenn an sich ein schwerer Mangel vorliegt (BGH, Urteil v. 03.11.2010, Az.: VIII ZR 330/09).
Um diese schweren Folgen zu vermeiden, kann der Mieter bei einer Mietminderung auch anders vorgehen. Er begleicht zwar die Miete weiterhin im vollen Umfang, zeigt dem Vermieter aber - wieder am besten schriftlich und per Einschreiben - an, dass er den vollen Mietzins nur unter Vorbehalt zahlt. Für die Beseitigung des Mangels muss dem Vermieter eine Frist von ca. zwei Wochen gesetzt werden, die in Notfällen auch deutlich kürzer ausfallen kann.
(WEL)
Foto: ©Fotolia.com/PANORAMO.de
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